Kiel stellt anhand einer Präsentation (Anlage 1) sein Modell zur Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus unter Beihilfeaspekten dar – insbesondere zur Ermittlung eines angemessenen Gewinns eines Wohnungsunternehmens im Rahmen des DAWI-Freistellungsbeschlusses unter Anwendung einer Investitionsrechnung – und bittet um Erfahrungsaustausch, wie eine Überkompensation im Sinne des DAWI-Freistellungsbeschlusses in den anderen LFI vermieden wird.
Im Rahmen der Nachfragen erläutert Kiel, dass die freifinanzierte Miete aufgrund von rd. 40.000 Datensätzen p. a. ermittelt wird. Die Angemessenheit der EK-Verzinsung könne sinnvollerweise erst am Ende der Zweckbindung kontrolliert werden. Risikozuschläge nach der Risikomatrix der IB.SH seien höhenmäßig begrenzt.
Anlagen
Kalkulationsschema L-Bank
Matrix Risikozuschläge SWAP IB.SH
Mustertexte Förderzusage und Vertrag L-Bank
• Keine Relevanz, da derzeit keine Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus
• Bedarf für Förderung besteht aufgrund Zinsniveau derzeit nicht
• Markt unterläuft mit Konditionen selbst die Kleinstförderung
• Thema hat keine Relevanz, da kaum Förderung (nur 3 Woh-nungsbauunternehmen im Land aktiv, davon hat eines För-dermittel erhalten), Neubau derzeit gar nicht
• Ministerium sieht keine Überkompensation
• Berechnungen zur EK-Verzinsung erfolgen nicht
• Aufgrund vieler Leerstände kaum Bedarf an neuer Förderung, Förderprogramm bietet kaum Anreize
• Keine Tilgungszuschüsse
• Wohnungen zu 80 % im Bestand von kommunalen Woh-nungsunternehmen und Genossenschaften, die einen Auftrag zu erfüllen haben; diese Unternehmen sind nicht so sehr ren-diteorientiert
• Institut ist mit Programmmitteln nicht wettbewerbsfähig
• Für die Prüfung der Überkompensation ist die Oberste Baube-hörde zuständig, das Institut beschäftigt sich nicht mit diesem Thema.
• Bewilligungsstellen für die Mietwohnraumförderung sind die sieben Bezirksregierungen sowie die Landeshauptstadt Mün-chen und die Städte Nürnberg und Augsburg
• Wohnungsmarkt in Bayern ist sehr angespannt
• Für geförderte und frei finanzierte MW wird identische Miete (ortsübliche Neubauvergleichsmiete) angesetzt.
• Der Mieter enthält Zuschüsse (Zusatzförderung) vom Land (analog Wohngeld), die teilweise durch die Zinseinnahmen aus dem belegungsabhängigen Darlehen (siehe unten) ge-speist werden.
• EK-Rendite max. 4 % (bei max. 15 % EK-Einsatz)
• 4 % EK-Rendite ist in Richtlinie festgelegt mit Querverweis auf II. BV
• Förderung nur von kommunalen Wohnungsunternehmen
• Förderung beinhaltet ein objektabhängiges Darlehen mit 0 % Verzinsung und ein belegungsabhängiges Darlehen mit aktu-ell 2,75 % Zinsen für 25 Jahre; beide Darlehen können nur kombiniert in Anspruch genommen werden, wodurch sich ein Mischzins ergibt.
• Nur Belegungsbindung, keine Mietbindung
• Förderung wird gut abgenommen (überwiegend von kommu-nalen Wohnungsunternehmen, zum Teil auch von ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen)
• Fördervorgaben erfolgen allein durch das Land
• Es wird davon ausgegangen, dass in der Festlegung der fünf Mietenstufen das Beihilfethema berücksichtigt ist, Berechnun-gen zur evtl. Überkompensation erfolgen nicht
• Zinssatz des Förderdarlehens: 0 %
• Förderprogramm wird am Markt nicht angenommen
• Wie Dresden, Schwerpunkt in der Modernisierung und Sanie-rung
• Keine Neubauförderung, da hohe Leerstandsquote
• Koppelung der Zinsen an die KfW-Zinsen
• Gebietskulissen wurden aufgehoben
• Fördermittel werden mehr von privaten Vermietern beantragt als von Wohnungsbauunternehmen
• Förderung in BW geht am Markt vorbei
• Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt Vermögenszu-wachs des Grundstücks mit 2 % p.a.
• 40 Jahre Betrachtungszeitraum (nicht Dauer der Zweckbin-dung, sondern Lebensdauer der Immobilie gemäß gutachterli-cher Festlegung)
• SWAP-Satz für 30 Jahre
• Fördermiete=33 % Abschlag von ortsüblicher Vergleichsmiete
• Es ist eine Abstimmung mit der EU-Kommission auf Arbeits-ebene (Land und zwei Gutachter für Rechtsfragen und Wirt-schaftlichkeitsuntersuchung, keine Beteiligung des LFI) er-folgt, aber keine Notifizierung und Genehmigung des Woh-nungsbauprogramms durch die EU-Kommission.
• Bei Änderungen wäre eine erneute Abstimmung erforderlich, aber nur bei Änderungen in der Rechnung, nicht bei Ände-rung der Parameter wie z.B. Mietsteigerungen.
• Derzeitige Überlegungen zur Neubauförderung: Mittelbare Be-legung -> keine Wirtschaftlichkeitsberechnung mehr
• Rendite aktuell unattraktiv, frei finanzierter MW 3 – 3,5 %, im geförderten MW deutlich darunter
• Konditionen der Förderung in BW: 0 % Darlehnszins, 1 % Til-gung, keine Verwaltungskosten
• Bestandsförderung wegen derzeitigem Zinsniveau nur über KfW
• Abstimmung des Landes BW mit Brüssel, dass Überprüfung alle 2 Jahre vorgenommen wird (damit häufiger als gem. DAWI-Freistellungsbeschluss erforderlich)
• Bei der Prüfung wird die Nettokaltmiete der letzten zwei Jahre zugrunde gelegt (evtl. Leerstände sind hierin also berücksich-tigt).
• Angenommen bzw. angerechnet wird in BW eine Mietpreis-steigerung von 1,28 % p. a.
• Wohnungsunternehmen, die die Förderung in Anspruch neh-men, sind in BW überwiegend kommunal
• Unternehmen ist bekannt, dass Kürzung der Mittel erfolgen kann, diese müssen ggf. in Abstimmung mit ihrem Wirtschafts-prüfer Rückstellungen bilden
Das Kalkulationsschema der L-Bank sowie die Mustertexte der mit der EU-Kommission abgestimmten Förderzusage und des Vertra-ges sind als Anlage zum Protokoll beigefügt.
• Planung eigener Berechnungen, die z.B. Mieterhöhungen be-rücksichtigt (wie IB.SH)
• Betrachtungszeitraum für die Rendite ist 40 Jahre, im Einzelfall auch bis zu 60 Jahre; Betrauung jedoch nur für 20 Jahre
• Max. EK-Rendite 4 % durch Verordnung festgelegt
• Sechs Mietenstufen
• Keine Information der DN über evtl. beihilferechtliche Risiken der Förderung (Rückforderungsrisiko)
• Berufung auf Altmark-Kriterien, keine Anwendung des DAWI-Freistellungsbeschlusses
• Öffentliche Ausschreibung wird in der Veröffentlichung der Förderbedingungen gesehen.
• Objektförderung wird nicht gesondert ausgeschrieben
• Nur Nettokostenvergleich
• Keine Berechnung der EK-Verzinsung
• Es erfolgt eine regional gestaffelte Pauschalförderung pro m² Wohnfläche.
• Keine Hinweise an DN, dass bei Überkompensation Rückzah-lung erfolgen müsste
• Vorgaben an die soziale Wohnraumförderung erfolgen durch das Land
• In definierten Fördergebieten ist eine Vollfinanzierung mög-lich, die Thematik wurde im Landtag behandelt.
• 30 Jahre Betrachtungszeitraum
• Zwischenprüfungen erfolgen nicht
• EK-Rendite in der Förderung kann ggf. höher sein als im frei finanzierten MW, MW (4,3 %), um Anreize zu schaffen. WFB 2014. EK-Rendite liegt bei ca. 4,4 % – 4,9 %.
• Berücksichtigung des Vermögensendwertes
• Gewährung eines zusätzlichen Tilgungsnachlasses
• Düsseldorf informierte darüber, dass Immobilienkredite aus übernommenem Altbestand der WestLB – es handelt sich in-soweit nicht um Förderdarlehen – nach Ablauf der ursprünglich vereinbarten Festzinsperiode fristlos gekündigt werden können (sog. „Verständigung II-Kündigung“; Verweis auf Urteil des OLG Hamm)
• Derzeit keine soziale Wohnraumförderung n aufgrund hoher Leerstandsquote (keine Mietpreis-, Belegungsbindung)
• Bei Finanzierung von Mehrgenerationenwohnen wird DAWI De minimis-Verordnung angewandt (ohne Bindungen), bei energetischer Sanierung die AGFVO.
• Kieler Fragen stellen sich in Dresden bisher nicht
• Gemäß Mitteilung der Bundesregierung vom 30.06.2014 zum DAWI-Freistellungsbeschluss geht Bremen grds. davon aus, dass keine Überkompensation vorliegt.
• Förderung in der Praxis ähnlich wie Hannover geplant, weil Wohnungsunternehmen in Bremen und Niedersachsen aktiv sind; die Erfahrungen aus BW sind eingeflossen
• Die Einführung eines VOFI-Tools ist geplant, zugrunde gelegt wird ein Betrachtungszeitraum von 40 Jahren.
• Es ist geplant, die Zustimmung des Ministeriums einzuholen, dass eine EK-Rendite von 4 % akzeptiert werden kann.
• Viele Jahre gab es keine Förderung im sozialen Wohnungs-bau, seit 2014 ist ein neues Programm aufgelegt.
• Die Vergabe von Förderdarlehen erfolgt nach DAWI-Freistellungsbeschluss, wobei die Kapitalrendite des Unter-nehmens maximal SWAP + 100 bp betragen darf.
• Laufzeit der Förderdarlehen: 20 Jahre
• Förderung findet derzeit wenig Resonanz, das Programm soll modifiziert werden
• Darlehensvertrag beinhaltet das Recht des Darlehensgebers zur Zinserhöhung, wenn der bei Bewilligung zugrunde gelegte SWAP-Satz zzgl. 100 bp überschritten wird, da für diesen Fall eine Überkompensation angenommen wird