Die Richtlinie 2014/17/ЕU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher und zur Änderung der Richtlinien 2008/48/EG und 2013/36/EU und der Verordnung (EU) Nr. 1093/2010 (Wohnimmobilienkreditrichtlinie, ABl. L 60 vom 28.2.2014, S. 34) ist bis zum 21. März 2016 in deutsches Recht umzusetzen.
Der Referentenentwurf hierzu liegt seit Dezember 2014 vor. Daraus ergeben sich erhebliche Auswirkungen für die Förderbanken. Am 02.02.2015 haben wir zu den aus unserer Sicht entstehenden Problemen gegenüber dem VÖB Stellung genommen. Unser Schreiben ist zur Information beigefügt.
Wir möchten gern über die Auswirkungen mit Ihnen diskutieren und dabei auch erfahren, wie und in welcher Weise Sie sich zu diesem Referentenentwurf positionieren.
Stellungnahme der IB.SH ggü. dem VÖB
Stellungnahme Karlsruhe ggü. dem VÖB zum Referentenentwurf
Bislang lediglich Beobachten des Gesetzgebungsverfahrens, Vertiefung des Themas steht im Haus erst für 2. HJ 2015 auf der Agenda.
Hierzu ist das Saarland noch in rechtlicher Prüfung durch einen externen Rechtsbeistand. Daher gibt es derzeit noch keine richtungsweisenden Ergebnisse.
Die ILB beobachtet den weiteren Werdegang. Sofern sich Auswirkungen auf die Fachbereiche ergeben, werden diese informiert. Eine eigene Stellungnahme hat die ILB bisher nicht verfasst.
Vorweg:
Zweck der Richtlinie ist es, die Banken zu mehr Transparenz bei Dispo- und Immobilienkrediten anzuhalten. Die Banken werden daher u. a. verpflichtet, den Darlehensnehmern ein Merkblatt (sog. ESIS-Merkblatt) mit bestimmten Verbraucherinformationen auszuhändigen. Die Richtlinie ist spätestens bis 21. März 2016 in nationales Recht umzusetzen.
I. Aktueller Stand Umsetzungsgesetz
Das BMJ hat einen Referentenentwurf zur Umsetzung der Richtlinie vorgelegt, der noch im Frühjahr im Kabinett verabschiedet werden soll. Anschließend geht der Entwurf in das parlamentarische Verfahren. Die IB Schleswig-Holstein hat gegenüber dem VÖB Stellung zu dem Entwurf genommen. Die einzelnen Punkte wurden in einer gemeinsamen Stellungnahme der Deutschen Kreditwirtschaft an das BMJ aufgegriffen.
Interner Hinweis:
Die BayernLabo hat keine eigene Stellungnahme abgegeben, zum einen weil sich der Bereich Recht aus Zeitgründen nicht positionieren konnte und zum anderen weil sich auch die zuständigen Stellen in der BayernLabo (9111 u. 9150) erst einen Überblick über den Entwurf verschaffen müssen. Allerdings trägt die BayernLabo die von der IB Schleswig Holstein angesprochenen Punkte im Wesentlichen mit (vgl. dazu unten IV.).
II. Verfahrensstand BayernLabo
Die BayernLabo befasst sich seit Anfang März intensiver mit dem Referentenentwurf (Arbeitsgruppe Hr. Wimmer, Fr. Menke, Hr. Wonka). In einem ersten Schritt müssen die neu vorgesehenen Anforderungen an die Kreditvergabe erfasst werden (nicht ganz unkompliziert) und es ist zu prüfen, in welchen Programmen der BayernLabo Umsetzungsbedarf besteht.
Interne Hinweise:
– Die BayernLabo hat sich gegenüber der NRW.Bank zu einem bilateralen Austausch über die Umsetzung der Richtlinie bereit erklärt. Inhaltliche Fragen wurden in diesem Rahmen noch nicht besprochen.
– Die von Bereich Recht in Erwägung gezogene Beauftragung einer Anwaltskanzlei (arg. Arbeitsentlastung, externe Qualitätskontrolle) könnte wie folgt ausgestaltet werden:. Da für die Umsetzung der durchaus komplexen Anforderungen Detailkenntnisse in den einzelnen Förderprogrammen zwingend notwendig sind sowie ggf. auch Umsetzungsbedarf jenseits der Vertragsanpassung entsteht (z. B. bei der Bonitätsprüfung), könnte es zweckmäßig sein, das ESIS-Merkblatt selbst zu erstellen. Zur Sicherstellung der Qualitätskontrolle könnte dann ggf. eine Kanzlei nachträglich mit der Überprüfung des Merkblatts mandatiert werden. Auch könnte beim VÖB nachgefragt werden, ob dieser plant, Hinweise zur Erstellung des Merkblatts zu erteilen. Mit Bereich Recht wurde telefonisch vereinbart, diesen Punkt nochmals nach LAKRA-Tagung und ersten Gesprächen mit NRW zu erörtern. Zudem sollte im Rahmen des Erfahrungsaustausches bei den anderen Förderinstituten nachgefragt werden, ob diese die Einschaltung einer Kanzlei beabsichtigen.
III. Inhalt des Referentenentwurfs
a) Das Verbraucherdarlehensrecht im BGB (§§ 491 ff.) soll zweigeteilt werden: Künftig soll es einerseits Bestimmungen zu „Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen“ und anderseits solche zu „Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen“ geben.
b) Förderkredite sollen dann der Kategorie der „Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge“ unterfallen. Bislang waren sie von den Regelungen zu Verbraucherdarlehen komplett ausgenommen. Allerdings soll auf Förderkredite nur die Regelung des neuen § 491a Abs. 4 BGB anwendbar sein.
c) Danach ist es künftig bei Förderkrediten erforderlich, die Verbraucher rechtzeitig über die Hauptmerkmale des Darlehensvertrags sowie die Risiken und Kosten zu informieren. In dem auszuhändigenden Merkblatt ist u. a. der effektive Jahreszins anzugeben.
IV. Zu einzelnen Punkten der Stellungnahme der IB-Schleswig-Holstein
a) Zur Definition des Immobiliar-Verbraucherdarlehens (erster Punkt)
Kiel thematisiert, ob künftig auch Sanierungsdarlehen ohne Sicherheiten der Kategorie der „Immobiliar-Verbraucherdarlehen“ unterfallen. Die BayernLabo ist von dieser Streitfrage nicht berührt, weil es keine Sanierungsdarlehen ohne Sicherheiten gibt. Unabhängig davon wird die Auffassung Kiels zu dieser Frage (keine Anwendung) geteilt.
b) Zur Ausnahmeregelung für Förder-Immobilienkredite sowie zu § 18 KWG n. F. (zweiter und dritter Punkt)
Kiel vertritt die Ansicht, dass nach der neuen Regelungssystematik immer dann, wenn sich eine Regelung in einem anderen Gesetz (z. B. PreisangabenVO, KWG) auf „(Immobiliar-) Verbraucherdarlehen“ bezieht, diese Regelung auch auf Förderkredite anwendbar ist. Allerdings könnte auch die Auffassung vertreten werden, dass die Beschränkung des Anwendungsbereichs im BGB auf andere Gesetze durchschlagen soll. Dann wäre ausschließlich die Regelung des § 491a Abs. 4 BGB n.F. und gerade keine anderen Regelungen, auch nicht aus anderen Gesetzen, auf Förderkredite anwendbar.
Dem Sinn und Zweck sowie den Vorgaben aus der Richtlinie entspricht h. E. keine der vorstehenden Auslegungsvarianten. So verlangt die Richtlinie die Geltung bestimmter Vorschriften in der PreisangabenVO auch bei Förderkrediten, während eine Anwendung des § 18a KWG-E (detaillierte aufsichtsrechtliche Vorgaben zur Bonitätsprüfung bei Verbraucherdarlehen; bislang in § 18a Abs. 2 KWG) auf Förderinstitute nicht generell erforderlich sein dürfte. Deshalb unterstützt die BayernLabo die Forderung Kiels an den Gesetzgeber, den Anwendungsbereich für Förderkredite klarzustellen sowie § 18a KWG-E auszunehmen. Insoweit ist auch darauf hinzuweisen, dass die BayernLabo nach einer überschlägigen Prüfung durch Herrn Voß die Voraussetzungen des bisherigen § 18a Abs. 2 KWG bereits schon jetzt erfüllen dürfte.
c) Zur Anwendung des ESIS-Merkblatts
Lt. den gesetzlichen Anwendungshinweisen ist der Kreditgeber künftig verpflichtet, „gegebenenfalls den geschätzten Wert der Immobilie … zu nennen.“ Ähnlich formuliert ist die Vorgabe zur Angabe der Beleihungsgrenze bzw. des Mindestwertes der Immobilie. Nach Ansicht Kiels folgt aus der Verwendung des Wortes „gegebenenfalls“, dass die entsprechenden Angaben nur dann vorzunehmen sind, wenn der Wert der Immobilie konkrete Auswirkungen auf die Kreditgewährung bzw. Kredithöhe hat.
Wie in Schleswig-Holstein besteht auch in Bayern kein Zusammenhang zwischen der Kredithöhe und dem Wert der Immobilie. Die Darlehensgewährung erfolgt deshalb auch mit Sicherheiten, die deutlich über die Beleihungsgrenzen hinausgehen. Denn Sinn und Zweck der Förderdarlehen ist es gerade, im Wohnungsmarkt benachteiligte Haushalte mit Wohnraum zu versorgen. Auch insoweit unterstützt daher die BayernLabo die Forderung Kiels nach einer gesetzlichen Klarstellung.
Mainz hat sich zu dem Referentenentwurf noch nicht positioniert und auch nicht versucht, über die Ministerien die Anwendung der Bereichsausnahme zu erreichen. Das Ministerium ist aber offensichtlich bereits initiativ geworden.
Die IB Sachsen-Anhalt teilt nach erster Prüfung grundsätzlich die von der IB SH in der Stellungnahme an den VÖB dargelegten Bedenken. Jedoch steht die IB Sachsen-Anhalt bisher erst am Anfang des Prozesses der Konsequenzen des Umsetzungsgesetzes. Bislang sind wir davon ausgegangen, dass die in der EU-Richtlinie verankerte Bereichsausnahme für Förderbanken auch im Umsetzungsgesetz zu einer umfassenden Ausnahme für Förderbanken führen würde. Bisher haben weder die IB Sachsen-Anhalt noch die NORD/LB eine Stellungnahme zum Referentenentwurf gegenüber dem VÖB abgegeben.
Die IB ist an einem weiteren Austausch zu diesem TOP dringend interessiert und regt an, das Thema auf der nächsten Präsenstagung im Herbst in Schwerin auf die Tagesordnung zu setzen.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde in einem Gesetzesentwurf in nationales Recht umgesetzt. Es wurde von Kiel um Diskussion zu den zu erwartenden Auswirkungen gebeten. Gleichzeitig wurde die Stellungnahme von Kiel an den VÖB mit übersandt.
Nachfolgende Anmerkungen beziehen sich dabei auf die von Kiel in ihrem Schreiben zum Referentenentwurf vom 25.02.2015 aufgeworfenen Rechtsfragen.
a) Zur Definition des Immobiliar-Verbraucherdarlehens
Aus hiesiger Sicht fallen Sanierungs-, Modernisierungs- und Renovierungsdarlehen allesamt nicht unter den Begriff „Erhalt“ der Immobilie.
Gemeint dürften damit insbesondere Kredite zur Abwendung der Zwangsvollstreckung sein. Entsprechend wird auch hier im Haus die Argumentation der Investitionsbank Schleswig-Holstein vertreten. Gleichwohl wäre eine gesetzgeberische Klarstellung wünschenswert.
b) Zur Ausnahmeregelung für Immobiliar-Förderdarlehen
Wir sehen die Zuordnung der Immobiliar-Förderdarlehen zu den Immobiliar-Verbraucherdarlehen und die dann erfolgte Ausnahmeregelung für Immobiliar-Förderdarlehen in § 491 Abs. 3 S.4 BGB-E ebenfalls als nicht geglückt an, da bestimmte Neuregelungen, insbesondere außerhalb des BGB, abweichende Interpretationen zulassen. Soweit der Gesetzgeber nicht – wie von der der Investitionsbank Schleswig-Holstein vorgeschlagen – die Immobiliar-Förderdarlehen als „speziellen Unterfall“ der Immobiliar-Verbraucherdarlehen wieder herausnimmt (analog Nichtimmobiliar-Förderdarlehen zum Allgemein-Verbraucherdarlehen), wäre zumindest eine deutlichere Klarstellung erforderlich, welche Rechtsnormen ausschließlich auf Immobiliar-Förderdarlehen anwendbar sein sollen.
Nach unserer Einschätzung ist aktueller Wille des Gesetzgebers, für Förder-Immobiliarkredite nur die verkürzten vorvertraglichen Informationspflichten und die Preisangabeverordnung gelten zu lassen. Hinsichtlich der Preisangabeverordnung und deren Anwendbarkeit auch auf Förderkredite hat sich der Referentenentwurf bereits in der Gesetzesbegründung deutlich ausgesprochen. Ob hieran noch etwas zu ändern wäre, dürfte fraglich sein. Unabhängig davon wurde in unserem Haus die PangV auch bislang bei Förderkrediten beachtet.
c) § 18a KWG-E
Den Ausführungen der Investitionsbank Schleswig-Holstein kann aus hiesiger Sicht nur beigepflichtet werden.
Die Anwendung der Vorgaben des § 18a KWG n.F. auch auf Förderdarlehen, die der Definition des Immobiliar-Verbraucherdarlehens unterfallen, würde ein vereinfachtes Verfahren zur Kreditwürdigkeitsprüfung zukünftig unmöglich machen. Im Einzelfall wäre daher zu prüfen, ob unter diesen Voraussetzungen bestimmte Förderprodukte überhaupt noch angeboten werden könnten und nicht sogar eingestellt werden müssten. Zur geforderten gesetzgeberischen Klarstellung, dass § 18a keine Anwendung auf Förderkredite finden soll, gilt das unter lit. b) Absatz 1 Gesagte.
d) Anwendung des ESIS-Merkblattes
Nach hiesiger Auffassung dürfte der Auslegungshinweis Nr. 9 „gegebenenfalls“ wohl nicht zu Gunsten der Kreditinstitute in der Weise zu interpretieren sein, dass eine Angabe zum Wert der Immobilie nur dann verpflichtend ist, wenn der Wert der Immobilie auch konkret Auswirkung auf die Kredithöhe bzw. die Kreditgewährung hat.
Der Auslegungshinweis zum ESIS korrespondiert mit den Verpflichtungen aus §18a KWG, der nunmehr insbesondere eine umfängliche Prüfung der finanziellen Situation, der Präferenzen und Bedürfnisse des Darlehensnehmers verlangen, erhöhte Anforderungen an die mit der Immobilienbewertung betrauten Gutachter aufstellt und fordert, dass die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich darauf gestützt werden darf, dass der Wert des Objekts bzw. des Grundpfandrechts voraussichtlich zunimmt oder den Darlehensbetrag übersteigt.
Entsprechend der Intention des Gesetzgebers zum umfassenden Verbraucherschutz steht zu befürchten, dass grundsätzlich nicht unterschieden wird, mit welchem konkreten Zweck und auf welche Art und Weise der ermittelte Objektwert in die Kreditvergabe einfließt.
Dementsprechend dürfte das Wort „gegebenenfalls“ immer dann zur Wertangabe im ESIS-Merkblatt zwingen, wenn ein solcher Wert vom Kreditinstitut tatsächlich ermittelt wurde bzw. vorliegt. Dass der Gesetzgeber hierzu generell klarstellt oder zumindest für Förderkredite Ausnahmen aufnehmen wird, ist fraglich, wenngleich wünschenswert.
Des Weiteren wird auf die Stellungnahme vom Bereich JU gegenüber dem VÖB verwiesen, die in der Anlage beigefügt ist.
Die Frage wurde von der Rechtsabteilung wie folgt beantwortet:
Von hiesiger Seite ist zu dem mit VÖB M 004/2015 übermittelten Referentenentwurf für ein Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht Stellung genommen worden. Die spätere Stellungnahme der in der Deutschen Kreditwirtschaft zusammengeschlossenen Verbände, also auch des VÖB, gegenüber dem BMJV ist uns mit VÖB M 051/2015 zur Kenntnis gegeben worden.
Der Referentenentwurf nimmt – was auch die IB-SH in ihre Stellungnahme an den VÖB nicht verkennt – in § 491 Abs. 3 Satz 4 BGB-E Immobiliarförderkredite bis auf einige auch für diese Kredite durch die Richtlinie vorgegebenen vorvertraglichen Informationspflichten weiterhin vom Anwendungsbereich des Verbraucherdarlehensrechts aus.
Eine Klarstellung, dass Förderkredite nicht der erweiterten Kreditwürdigkeitsprüfung für Verbraucherdarlehen nach § 18a KWG-E unterfallen, wird in der Stellungnahme der DK gefordert. Insoweit erscheint ein Vorstoß über die Fachministerien der Länder erst angezeigt, wenn das BMJV wider Erwarten dem Petitum der DK nicht entsprechen sollte.
Düsseldorf hat den vorgelegten Referentenentwurf im Rahmen einer ersten Analyse darauf hin überprüft, welcher Änderungsbedarf auf dessen Grundlage in den Abläufen und darlehensvertraglichen Formularmustern erforderlich werden könnte. Bei den insofern einschlägigen Immobiliarförderkrediten handelt es sich vornehmlich um solche im Rahmen der Eigentumsförderung, allerdings dann, wenn auf Kundenseite ein Verbraucher auftreten sollte, möglicherweise auch um solche der Mietwohnungsförderung.
Gemäß § 491 Abs. 3 S. 4 BGB n.F. ist auf solche Immobiliarförderkredite nur § 491 a Abs. 4 BGB n.F. anzuwenden. Danach besteht für den Darlehensgeber die Verpflichtung, den Darlehensnehmer rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung auf einem dauerhaften Datenträger über die Merkmale gemäß den Abschnitten 3 (Hauptmerkmale des Kredites), 4 (Zinssatz und andere Kosten) und 13 (Nichteinhaltung der aus dem Kreditvertrag erwachsenen Verpflichtungen) des in Art. 247 § 1 Abs. 2 S. 2 EGBGB genannten Musters zu informieren. Bei diesem Muster handelt es sich um das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS-Merkblatt). Im Hinblick auf die Anwendung der v.g. Abschnitte des ESIS-Merkblatts bestehen im Einzelnen noch eine Reihe offener Fragestellungen, denen nunmehr noch weiter nachzugehen ist.
Im Hinblick auf die grundsätzliche Positionierung zum vorgelegten Referentenentwurf hat Düsseldorf von einer Stellungnahme gegenüber dem VÖB wie aber auch gegenüber dem zuständigen Landesministerium zur Weiterleitung an den Bundesrat abgesehen. Der Referentenentwurf ist als Vorstufe des nationalen Umsetzungsgesetzes der EU-Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher (Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 04.02.2014, EU-Amtsblatt L 60/34 vom 28.02.2014) anzusehen. Von daher ist der nationale Gesetzgeber gehalten, die sich aus dieser EU-Richtlinie ergebenden Vorgaben zu beachten. Lediglich dort, wo der Bundesgesetzgeber überschießend umsetzen würde und sich insoweit für Düsseldorf nicht akzeptable rechtliche Konsequenzen ergeben würden, erschiene ein entsprechendes Vorgehen erfolgversprechend. Solche Tatbestände sind im Rahmen der vorgenommenen Überprüfung des Referentenentwurfs bislang jedoch nicht identifiziert worden.
Kritikpunkte am Referentenentwurf zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Die größten Auswirkungen hat u.E. die Einordnung der Förderdarlehen als Immobiliar-Verbraucherdarlehen und damit gemäß § 491 BGB n.F. als Verbraucherdarlehen.
Insofern ist es erforderlich, dass die Unterscheidung zwischen Immobiliar- und Allgemeinverbraucherdarlehensverträgen in anderen Gesetzen fortgeführt wird, um zu verhindern dass sich ungewollte Rechtsfolgen aus der Verwendung des Begriffes „Verbraucherdarlehen“ ergeben und somit die Ausnahmeregelung für Förderdarlehen (§491 Abs. 3 letzter Satz BGB ) ausgehöhlt wird.
Aufgrund der Einordnung der Förderdarlehen als Verbraucherdarlehen wäre §18a KWG n.F. dann auch auf Förderdarlehen anwendbar, so dass höhere Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung gestellt werden und eine Bewertung der Immobilie durch sachkundige Gutachter erforderlich wird.
Sollte es bei der derzeitigen Formulierung in §18a KWG n.F. und des § 491 BGB n.F. bleiben, hat dies einen erheblich größeren Arbeitsaufwand für die BAB zur Folge. Insbesondere da die BAB derzeit nicht über einen sachkundigen internen Gutachter verfügt.
Darüber hinaus sollen die Verbraucher bei Aufnahme eines Förderdarlehens bestimmte Informationen (Abschnitt 3, 4 und 13 des ESIS-Merkblattes) erhalten: Kreditbetrag, Währung, Laufzeit, Zinssatz, Kosten, effektiver Zinssatz sowie gegebenenfalls Schätzwert der Immobilie und Beleihungsgrenze sollen angegeben werden.
Unklar ist, in welcher Form dies zu geschehen hat und ob ebenfalls das Merkblatt (in verkürzter Form?) genutzt werden soll.