Im Freistaat Sachsen wird mit der Richtlinie „preisgünstiger Mietwohnraum“ die Modernisierung von Mietwohnraum im Sinne von §16 Abs. 3 des WoFG gefördert. Der geförderte Wohnraum unterliegt der Mietpreis- und Belegungsbindung (15 Jahre; allgemeine Belegungsrechte nach §26 WoFG).
Im Rahmen der Bewilligung wird die Förderhöhe sowie die Einhaltung beihilferechtlicher Vorschriften über ein Tool zur Ermittlung der maximal möglichen Beihilfehöhe (AGVO) überprüft. In diesem werden Kosten bzw. Einnahmen für die Ermittlung des Betriebsgewinnes berücksichtigt. Eine Position davon sind die Verwaltungskosten, die dem Antragsteller zusätzlich durch das Nachhalten der Mietpreis- und Belegungsbindung entstehen.
In diesem Zusammenhang interessiert uns:
- Erkennen Sie Verwaltungskosten die im Rahmen der Mietpreis- und Belegungsbindung zusätzlich anfallen bei Ermittlung der Förderhöhe/ des Beihilfebetrages an?
- Wenn ja in welcher Höhe (je WE / p.a.)?
- Wird ggf. ein Pauschalwert zum Ansatz gebracht?
Der guten Ordnung halber möchten wir zunächst auf den genutzten Begriff „Betriebsgewinn“ eingehen. Diesen verwenden wir so nicht. Unsere Förderberechnung basiert auf der Betrachtung des Objekt-Cash-Flows, also dem Überschuss aus der Bewirtschaftung des betreffenden Förderobjekts. Im Folgenden gehen wir jedoch davon aus, dass hier dasselbe gemeint ist.
Zu den Fragen:
• Bei den Bewirtschaftungskosten eines Förderobjekts setzen wir u.a. auch allgemeine Verwaltungskosten an. Allerdings erkennen bzw. berechnen wir keine „zusätzlichen Verwaltungskosten für die Mietpreis- und Belegungsbindung“.
• Die allgemeinen Bewirtschaftungskosten werden von uns mit anfänglich 400 €/WE/p.a. angesetzt; für Stellplätze beträgt der Wert 38,92 €. Die jährliche Steigerungsrate beträgt jeweils 1,5 %.
• Diese Ansätze sind Pauschalwerte – also z.B. unabhängig von individuellen baulichen Eigenschaften.
Der Zweckbindungszeitraum entspricht im Land Brandenburg jenem der Zinsfreiheit, damit für die Modernisierung von Mietwohnraum aktuell 20 Jahre, bei Neubau in der Regel 25 Jahre.
Im Neubau fördert Potsdam nach dem Wirtschaftlichkeitsprinzip. Es besteht zwar eine Förderobergrenze von 2.500 € je qm Wohnfläche, aber die tatsächliche Förderhöhe kann darunter liegen. Sie wird danach ermittelt, wie es für die Erlangung der Wirtschaftlichkeit eines Vorhabens erforderlich ist. Hierbei werden die (Miet)Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. Zu den Ausgaben zählen neben Kapitaldienst und Eigenkapitalverzinsung auch die Bewirtschaftungskosten, somit auch die gemäß §§ 26 und 28 II.BV alle drei Jahre anzupassenden Pauschalen für Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten.
Bei der Modernisierung ist die mit aktuell 1.800 € je qm Wohnfläche geringere Förderung nicht primär auf die Wirtschaftlichkeit beschränkt. Vielmehr darf der Überschuss nach Durchführung der Investition nicht höher ausfallen als zuvor. Bei der Berechnung hierfür werden jedoch die gleichen Kriterien und Pauschalen zum Ansatz gebracht wie beim Neubau.
Damit sind die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Zweckbindung grundsätzlich abgegolten. Eine zusätzliche Beihilfeberechnung findet derzeit noch nicht statt. Stattdessen wird die zugestandene und in die Berechnung einfließende Eigenkapitalverzinsung auf die gemeinhin anerkannte Höhe beschränkt