Hannover vergibt zurzeit in der Wohnraumförderung ausschließlich im Treuhandverfahren grundpfandrechtlich besicherte Kredite. Hier trägt das Land das volle Ausfallrisiko des jeweiligen Kreditengagements. Darüber hinaus wurden in der Vergangenheit („Altgeschäft“) in geringem Maße auch Darlehen im Eigengeschäft vergeben. In diesen Fällen übernimmt die NBank das volle Ausfallrisiko des jeweiligen Kreditengagements.
Die MaRisk regeln in Abschnitt BTO 1.2, dass die Kreditinstitute ein Verfahren zur Überprüfung, Verwaltung und Verwertung gestellter Sicherheiten festzulegen haben. Auf eine turnusmäßige Verwaltung von Grundpfandrechten (Ermittlung, Überwachung und Überprüfung des Immobilienwertes) wurde bisher in Hannover auch aus Kosten-Nutzen Aspekten verzichtet und grundpfandrechtlich gesicherte Kredite im Eigengeschäft grundsätzlich als Blankokredite bewertet und gemeldet.
Zurzeit überprüft Hannover die Rechtmäßigkeit dieses Verfahrens; insbesondere auch im Hinblick auf die Öffnungsklausel in BTO 1.2.2 Tz.3.
Hannover interessiert in diesem Zusammenhang insbesondere, ob und in welcher Form die anderen Förderbanken die Werthaltigkeit dieser Sicherheiten turnusmäßig überprüfen und ob sie hierbei zwischen Treuhandgeschäft bzw. Eigengeschäft unterscheiden.
Grundpfandrechte werden bei Förderkrediten der Wohnraumförderung (Eigenobligo) aufsichtsrechtlich nicht als Sicherheit angesetzt, d.h. es erfolgt derzeit analog zu Hannover keine Inanspruchnahme von Anrechnungserleichterungen gemäß der CRR. Folglich unterliegt die NRW.BANK nicht den Anforderungen an die Überprüfung der Immobiliensicherheiten entsprechend Artikel 208 der CRR. Das heißt, es erfolgt im Regelfall in der Normalkreditbearbeitung keine initiale oder laufende Bewertung der Immobiliensicherheiten (Ausnahme: einzelfallbezogen erfolgen Immobilienbewertungen z.B. bei Grenzbonitäten auch im Neugeschäft).
Für die Betreuungsstufen Intensivbetreuung und Problemkreditbearbeitung ist die Bewertung der Immobiliensicherheiten hingegen obligatorisch.
Die unter Risikogesichtspunkten gemäß BTO 1.2.2 Tz. 3 der MaRisk 2017 festzulegende Grenze für Immobileinbewertungen ist somit für die NRW.BANK über die Prozessstufe definiert.
Die NRW.BANK aktualisiert individuelle Bewertungen bei Wohnimmobilien dann entsprechend Artikel 208 (3) CRR bei Wohnimmobilien spätestens nach 3 Jahren, bei Gewerbeimmobilien mindestens jährlich. Zur Feststellung von Marktschwankungen, die eine häufigere Bewertung erforderlich machen würden, wird das Markschwankungskonzept der DK eingesetzt.
Für die Bewertung kommen dabei je nach Fallkonstellation verschiedenen Verfahren zum Einsatz, insbesondere
• Marktwertermittlung: individuelle Bewertung einer Immobilie i.d.R. kombiniert mit einem Beleihungswertgutachten nach Vorgaben des § 16 PfandBG i.V. mit der Beleihungswertermittlungsverordnung durch fachkundige und unabhängige Sachverständige)
• Wertindikation: Vereinfachte Marktwertermittlung im Kleindarlehensbereich sachverständig durch unabhängige Gutachter
• Portfoliobewertungen oder
• Vereinfachtes Vervielfältigerverfahren
Für einen direkten Austausch steht Ihnen der Leiter der Einheit „Immobilienbewertung“ gerne zur Verfügung:
Dr. Lothar Breitenborn
Tel.: (0211)-91741-7298
E-Mail: lothar.breitenborn@nrwbank.de
Da nahezu das gesamte Kreditgeschäft der Investitionsbank Berlin den Anforderungen der MaRisk unterliegt, haben wir unsere Kreditprozesse entsprechend ausgerichtet. So wird vor jeder Vergabe eines durch Grundpfandrechte gesicherten Darlehens eine Wertermittlung durch einen Gutachter bzw. einen sachkundigen Mitarbeiter – der unabhängig vom Kreditanbahnungs- und -entscheidungsprozess ist – durchgeführt. Fließen in die Bewertung geplante Baumaßnahmen mit ein, ist die Wertermittlung nach Fertigstellung dieser Baumaßnahmen zeitnah zu aktualisieren.
Die Immobilienwerte werden im Rahmen eines jährlichen Monitorings mittels eines Marktschwankungskonzeptes überwacht und bei entsprechenden Hinweisen überprüft. Eine turnusmäßige Überprüfung im Rhythmus von drei Jahren ist bei Vorliegen bestimmter Kriterien vorgesehen (gesicherte Forderung beträgt mindestens 3 Mio. EUR, erhöhter Beleihungsauslauf, Nutzungsart Gewerbe). Engagements der Problemkreditbearbeitung werden in einem engmaschigeren Turnus überprüft (ein bzw. zwei Jahre).
Im Treuhandgeschäft ist eine Wertüberwachung bzw. -überprüfung nur bei Vorliegen von kreditnehmer- bzw. vertragsbezogenen Anlässen erforderlich. Hierunter verstehen wir zum Beispiel das Auftreten eines Auslösefaktors für eine Engagementbetrachtung, eine Prolongation, ein Antrag auf Vorrangeinräumung oder Pfandhaftentlassung. In jedem Fall ist eine Wertüberprüfung auf Verlangen des Treugebers durchzuführen.