Liebe Kolleginnen und Kollegen,
vermehrt treten im Antragsverfahren in letzter Zeit Kapitalanlagegesellschaften (KAG) als Förderempfänger und Eigentümer einer Fördermaßnahme auf, die für ein bestimmtes Sondervermögen handeln (i.d.R. Immobilienfonds). Ihre Rechtsgrundlage haben sie im Investmentrecht (Kapitalanlagegesetzbuch – KAGB –, früher Investmentgesetz). Diese Fonds haben keine eigene Rechtspersönlichkeit und können daher nicht Träger von Rechten und Pflichten aus einer Förderzusage oder einem Kreditvertrag sein.
Der Darlehensvertrag und die Hypothekenbestellungsurkunde wird von der KAG „im eigenen Namen und für Rechnung des Sondervermögens XXX“ unterschrieben. Im Zusammenhang mit der Bestellung der Hypothek und Abgabe des Schuldversprechens will die KAG jedoch nicht die persönliche Haftung übernehmen (nur dingliche Haftung gegeben).
Gibt es Erfahrungen mit dieser Kundengruppe bei den anderen Förderinstituten? Welche zusätzlichen Anforderungen/Zusatzsicherheiten (Sideletter, Abtretung von Aufwendungsersatz- und/oder Vergütungsansprüchen, Covenants) werden an die KAG gestellt, um das Kreditrisiko zu begrenzen? Oder wird alternativ auf die persönliche Unterwerfung verzichtet?
Vielen Dank vorab für Ihre Antworten!
Potsdam finanziert derzeit erstmals die Baumaßnahme des Sondervermögens einer Kapitalanlagengesellschaft (KAG), einen Spezial AIF, anteilig mit. Die Maßnahme selbst befindet sich aktuell in der Umsetzungsphase.
Die Sicherstellung unserer Finanzierungsmittel erfolgt unter Beachtung der Vorgaben aus dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) durch Grundschulden mit dinglicher Vollstreckbarkeit und einzelfallbezogen bankübliche Abtretungen von Rechten und Ansprüchen sowie Vereinbarungen projektindividueller Covenants.
Während der Bauphase wird Eigenkapital in Höhe von mindestens 60% vorrangig eingesetzt. Nach Baufertigstellung soll ein Teilbetrag dieses Eigenkapitals langfristig durch uns finanziert werden.
Bei weiteren Fragen steht Ihnen gerne zur Verfügung: Frau Susann Rothe per Email unter susann.rothe@ilb.de
Auch in Rheinland-Pfalz treten vereinzelt Kapitalanlagegesellschaften, die für das Sondervermögen eines Fonds handeln, als Förderempfänger auf. Die Kapitalanlagegesellschaften sind nicht bereit die persönliche Haftung zu übernehmen, da dies investmentrechtlich problematisch ist.
Die ISB akzeptiert den Ausschluss der persönlichen Haftung sofern die Wirtschaftlichkeit des Objektes gegeben ist, die dingliche Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung erfolgt und die Fördermittel durch eine Grundschuld abgesichert ist, die im Realkreditbereich liegt.“
Bei der NBank sind bisher noch keine Kapitalanlagegesellschaften als Investoren in Erscheinung getreten, was jedoch für die Zukunft nicht ausgeschlossen ist.
Auch gegenüber der BayernLabo treten in letzter Zeit vereinzelt Kapitalanlagegesellschaften (KAG) als Förderempfänger und Eigentümer einer Fördermaßnahme auf, die für ein bestimmtes Sondervermögen handeln (i.d.R. Immobilienfonds). Ebenfalls hatte sich die BayernLabo in diesem Zusammenhang mit der Problematik des Ausschlusses der persönlichen Haftung (dinglich) und der Frage der Bonität auseinanderzusetzen.
Die Ansprüche gegen eine KVG sind gegen deren Aufwendungsersatzansprüche gegen den Fonds beschränkt, dem das Objekt zugeordnet ist.
Die BayernLabo akzeptiert den Ausschluss der persönlichen Haftung der Gesellschafter. Aus Sicht der „Förderbank“ BayernLabo ist die Werthaltigkeit und Ertragskraft des Förderobjekts ausschlaggebend. Hierfür werden die üblichen Kennzahlen abgefragt. Dazu gehören Absicherung, Auslaufsituation, Eigenkaptalausstattung, zukünftiger Ertrag aus dem Objekt, Standort. Zusätzlich werden bei der laufenden Überwachung die Zahlen aus dem Geschäftsberichten des Fonds entnommen und geprüft. Es können bei der Bonitätsanalyse somit der Schwerpunkt auf das zu fördernde Objekt gesetzt und folgende Parameter herangezogen werden:
-Auslaufsituation bei 50%
-Einholung eines Verkehrswertgutachtens
-Abtretung der Mieterlöse aus dem geförderten Objekt
-Ausgeglichene Wirtschaftlichkeit
-Ggf. Auszahlung erst bei Fertigstellung
Da in den Städten und Gemeinden Schleswig-Holsteins in den vergangenen Jahren die städtebaulichen Verträge vermehrt die Errichtung von geförderten Wohnraum zur Bedingung für neue Wohnprojekte machen, kommen auch immer wieder Fondsgesellschaften mit Finanzierungsanfragen auf die IB.SH zu. Um diesen Anfrage gerecht zu werden, hat die IB.SH die Fondsgesellschaften mit Ihren offenen Immobilienfonds als neue Kundengruppe implementiert.
Abhängig vom Antragsteller, dem Fördersegment und Produkt unterscheiden sich dabei die Unterlagen, die im Rahmen der Antragstellungs- und Valutierungsphase zusätzlich eingereicht werden müssen.
• Kreditnehmereigenschaft bei offenen Immobilienfonds (Sondervermögen vs. KVG) klären
• Haftungsbeschränkung in persönlicher Hinsicht bei offenen Immobilienfonds berücksichtigen (Verzicht der persönlichen Unterwerfung)
• Abtretung der Aufwendungsersatzansprüche bei offenen Immobilienfonds
• Zustimmung der Verwahrstelle zur Kreditaufnahme und Belastung des zu finanzierenden Objektes
• Verzicht auf Nachbesicherung (Querbesicherungsverbot) bei offenen Immobilienfonds
• Regelungen zur Laufzeitbegrenzung auf Fondslaufzeit
• Neben Eintragung einer Grundschuld ggf. Absicherung der Zweckbindungen der Sozialen Wohnraumförderung durch Eintragung einer Dienstbarkeit
• Verstärkung von Informations- und Auskunftsrechten der IB.SH durch Fondsprospekt und Wolfsberg Questionnaire
Bei weiteren Rückfragen zum Thema wenden Sie sich gerne direkt per E-Mail an Herrn Michael Neeve unter michael.neeve@ib-sh.de.