Im metropolenfernen Raum verzeichnet das Land Brandenburg von Ausnahmen abgesehen zunehmend einen Angebotsüberhang an Wohnraum. In der Folge können die Kommunen und Vermieter der Wohnungsnachfrage überwiegend gerecht werden. Selbst das Erfordernis von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum wird oftmals nicht (mehr) gesehen. Diese Entwicklung wird sich in vielen dieser Regionen fortsetzen, da Abwanderung und Demografie nach allen vorliegenden Informationen hier die nächsten Jahrzehnte bestimmen.
Im Gegensatz dazu steigt der Bedarf an Wohnraum im Berliner Umland stetig. Bessere Arbeitsbedingungen sowie die Anziehungskraft der Metropole bilden diesbezüglich relativ stabile Faktoren. Ein vom Land in Auftrag gegebenes und Ende Mai 2014 veröffentlichtes Gutachten definiert insgesamt 30 Kommunen mit erhöhtem Wohnbedarf. Das trifft insbesondere für die Landeshauptstadt Potsdam zu, die seit Jahren einen ungebremsten Einwohnerzuzug aufweist. Das Gutachten dient als Grundlage für eine Mietpreisbremse über den zulässigen Zeitraum von fünf Jahren. Gerade innerhalb dieses Zeitraums ist auch ein hoher Auslauf von bestehenden Mietpreis- und Belegungsbindungen zu erwarten. Hiervon sind primär Mod./Inst.-Förderungen im 3. Förderweg betroffen.
Die bisherigen Investitionen in Mietwohnungsneubau werden dem wachsenden Wohnungsbedarf nur bedingt gerecht. Insbesondere für die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums fördert das Land Brandenburg seit 2011 wieder den Neubau von Mietwohnungen.
Jedoch nicht auskömmliche Förderhöhen und vor allem die geforderten Bindungsanteile führten trotz großer Bemühungen dazu, dass die Neubauförderung nur schleppend angenommen wurde. Gestiegene Baukosten sowie die Grundstücksmarktentwicklung an den angespannten Standorten konnten nicht ausreichend kompensiert werden. Auch die auf 15 Jahre ausgeweitete Zinsfreiheit wird durch den mehrfach erörterten Zinsmarkt relativiert. Investoren konnten oft nicht dazu bewegt werden, das Förderprogramm in Anspruch zu nehmen. Deshalb erhöhte das Land 2014 seine Förderung für den Mietwohnungsneubau ein weiteres Mal. Im Gegenzug wurden jedoch höhere Bindungsanteile gefordert, was letztlich zu keinen verbesserten Fördereffekten führte.
Seit dem die neuen Förderkonditionen bekannt waren, führte die ILB zahlreiche Gespräche mit dem Land. Mit Berechnungen erläuterten wir, warum nach unserer Auffassung die Investoren bei Inanspruchnahme der Förderung in der Regel keine Wirtschaftlichkeit erzielen und worin die ILB Verbesserungspotentiale sieht.
Im Wissen, dass das Land im Rahmen der aktuellen politischen Diskussion (Mietpreisbremse, Landtagswahlen 2014) nicht bereit sein wird, Abstriche an den geforderten Bindungsquoten zu machen, schlugen wir Anpassungen bei Förderbetrag und Mietpreisgrenze vor. Inzwischen signalisierte uns das Land, dass es folgende Änderungen zulassen wird:
– Erhöhung des Baudarlehens für Neubau auf 1.500 €
– Erhöhung der Mietpreisgrenzen um jeweils 0,30 € auf 5,80 € bzw. 4,90 €. Die letzte Anpassung liegt hier 12 Jahre zurück.
Das Land beabsichtigt diesbezüglich jedoch keine Richtlinienanpassung, sondern strebt Einzelfallentscheidungen an. Dies wiederum erschwert einen aktiven Umgang mit den verbesserten Förderbedingungen.
Bereits vor Richtlinieneinführung hatte die ILB dem Land einen weiteren Lösungsansatz genannt, die zweite Mietpreisgrenze von 7,20 € bzw. 6,00 € für einen Teil der gebundenen Wohnungen. Diese Wohnungen sollen Haushalten zur Verfügung stehen, deren Einkommen die maßgeblichen Grenzen des WoFG um bis zu 60% übersteigt. Durch die zweite Mietpreisgrenze ließen sich sowohl positive wirtschaftliche Effekte für den Vermieter als auch eine gewisse soziale Durchmischung erreichen. Derzeit zeigt sich das Land jedoch nicht bereit, auf diesen Vorschlag einzugehen.
Die Verhandlungen mit dem Land zum Thema waren in den vergangenen Monat recht zäh. Dennoch werden wir weiterhin aktiv das Gespräch suchen (müssen), um die Akzeptanz der Wohnraumförderung unter den potentiellen Investoren zu erhöhen.
Gerne möchten wir mit den anderen LFI hierzu in ein vertieftes Gespräch kommen.
– Wie stellt sich der Bedarf an Mietwohnungsneubau in den anderen Ländern dar und welche Rolle spielen hierbei die Landesförderprogramme?
– Liegen fördertechnisch ähnliche Bedingungen vor wie im Land Brandenburg? Mit welchen Mitteln wird eine Förderakzeptanz erreicht?
– Wie lauten die Bindungsquoten in den einzelnen Förderprogrammen und wie wird deren Verhältnismäßigkeit eingeschätzt?
– Fließt die Eigenkapitalverzinsung in die Ermittlung der Förderhöhe ein und welche Ausgangsbasis gilt dabei?
– Wie verlaufen die Diskussionen zur Neubauförderung mit den Richtliniengebern? Wie gelingt es den LFI, Richtliniengeber zu überzeugen oder ist es vielleicht gar nicht erforderlich?
– In welchen Ländern bestehen 2. Mietpreisgrenzen für höhere Einkommensgruppen und mit welchen Argumenten gelang es den LFI, diese einzuführen?
– Welche Länder haben die Kappungsgrenzenverordnung bereits in Anspruch genommen und Mietpreisbremsen eingeführt? Liegen bereits Erfahrungen über Konsequenzen vor?
Saarbrücken
Saarland verweist au einen Leerstand von 6-8%, Neubau ist daher eher kein Thema. Die aktuellen Mietpreisgrenzen liegen bei 3,60 bis 4,50 Euro/m².
München
Bedarf: München, Uni-Städte, Region Nürnberg/Erlangen (kaum Bauland); hier woh-nen 3-4 Mio. der insgesamt 13 Mio. Einwohner in Bayern
– Wohnraumförderung über gesamten Freistaat weitgehend gleichmäßig verteilt
– Nicht gebundene HH-Mittel werden zu einem Stichtag zurückgefordert und neu verteilt
Mainz
Kernproblem: Differenz Fördermiete/Marktmiete
– in Ballungsräumen sehr hoch
– in Flächenregionen zu gering
– daher hohe Förderanreize nicht ausreichend:
– kein VKB und Zins (0% effektiv)
– Grundförderung: 530 Euro/m² bis 1.400 Euro/m² (Förderquote: 70% + Zu-lagen z.B. Abrissförderung)
– Konditionen: bindungsabhängig
Fazit: Trotz frühzeitiger Einbindung der wesentlichen Verbände kaum Nachfrage wegen geringen Fördervorteils –>Gutachten besteht hierzu
– 2 Einkommensgruppen: 1. § 25 WoFG; 2. §25 + 60%
– bereits hohe Förderungsquote aus 90er Jahren
– Leerstandsquoten von 2 bis 13%
– Kaum Bauland in “Schwarmstädten”
– KappungsgrenzenVO: 4 Städte ab 01.01.2015 (Mainz, Trier, Speyer, Landau) mit gefährlichem Gegeneffekt (stabile Mieten fördern weitere Zuzüge in die “Schwarmstädte” und verschärfen damit die Anspannung am Wohnungsmarkt
– Kommunen schließen zunehmend “Bündnisse für Wohnraum”
Kiel
– Bedarf in Metropolenregionen: Hamburger Umland, Kiel, Lübeck, Sylt
– Einkommensgrenzen: 0% und +20%
– Förderhöhe: Bei Wohnungen für WBS-Inhaber bis 85% der anerkannten Ge-samtkosten (75% in Nichtbedarfsregionen) –> Plausibilitätsprüfung über Argebau
– Für 2. Einkommensgrenze Miethöhe bis 7,00 Euro/m² – wird aber kaum nachge-fragt
– Erhöhungsmöglichkeit für Mieten um 9%, erstmals nach 6 Jahren und alle weite-ren 3 Jahre
– EK-Verzinsung: 3-4% zulässig
– Zweckbindung: mindestens 20 Jahre
Karlsruhe
3 Gebietskategorien: derzeit nur in K1 Neubauförderung (Universitätsstädte, Metro-polen etc.)
– Voraussetzung: mind. KfW-EH 70
– Zinsbindung: 15 bis 25 Jahre
– Fördergrenze: 1.875 Euro/m² (ab 01.10. 2.100 Euro/m²), bis zu 75% der Ge-samtkosten
– Kundengruppe: fast ausschließlich kommunale Unternehmen
– Mietansatz: 33% geringer als “Satzungsmiete” (Kommune gibt Vergleichsmiete vor)
– EK-Verzinsung: maximal 30-Jahre-Swap + 100 Basispunkte –> ca. 3% (wird alle 2 Jahre überprüft)
– Bindung: keine mittelbare Belegungsbindung aufgrund der EU-abgestimmten Ermittlung der Objektwirtschaftlichkeit
– Einkommensgrenzen gemäß Landeswohnraumfördergesetz BW, z. B. ca. 56.000 Euro für klassischen 4-P-HH
– Fazit: 2014 noch schwache Nachfrage; 2015 vermutlich höhere Abnahme wegen des politischen Drucks auf die Wohnungswirtschaft
Hannover
Nachfrage: sehr hoch, mittlerweile Zugriff auf Mittel des nächsten Jahres
– Anerkannt werden Gesamtkosten bis 2.600 Euro/m² Gesamtkosten (davon 1.700 Euro/m² über Förderung)
– Konditionen und Bindungen für 20 Jahre fest
– Mietpreisgrenze für Bindung mit WBS-Inhaber: 5,00 – 5,40 Euro/m² je nach Mie-tenstufe
– Für 2. Einkommensgruppe (§25 + 60%) beträgt zulässige Miete bis 7,00 Euro/m², die Förderung ist auf 1.100 Euro/m² begrenzt
– Bis zu 78% Förderquote in Abhängigkeit von den Zusatzdarlehen
– Maximal 4% EK-Verzinsung über 40 Jahre (Problem: Gefahr der Überschreitung bei Höchstmiete für zweite Einkommensgruppe)
– Bindung: zum Teil bis 100% mittelbar (Problem: Förderung von Luxuswohnun-gen, z. B. in Wolfsburg)
Hamburg
– Bedarf: ca. 6.000 WE/Jahr, gefördert werden sollen 2.000 WE
– Bei Grundstücksverkauf durch die Stadt –> 30% der Grundfläche mit Wohnraum-förderung
– Einkommens- und Mietpreisgrenzen:
Bei der Eigentumsförderung:
Die Einkommensgrenze gem. § 8 Abs. 2 HmbWoFG beträgt für einen
Einpersonenhaushalt 12.000 €
Zweipersonenhaushalt 18.000 €
zzgl. für jede weitere zum Haushalt gehörende Person 4.100 €
Sind zum Haushalt gehörende Personen Kinder i. S. d. § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommen-steuergesetzes, erhöht sich die Einkommensgrenze für jedes Kind um weitere 1.000 €.
Bei der Mietwohnungsförderung:
– Im 1. Förderungsweg: Einkommensgrenze wie vor plus 30 %;
– anfängliche Nettokaltmiete von 6,10 €/m² Wfl. mtl.,
die höchstzulässige Nettokaltmiete darf wegen des Subventionsabbaus alle 2 Jahre erhöht werden, erstmals 2 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit, wobei die Mietanhebung auf bis zu 0,30 €/m² Wfl. mtl. begrenzt ist, in Quartieren mit besonderem Entwicklungsbedarf auf bis zu 0,15 €/m² Wfl. mtl.
– Im 2. Förderungsweg: Einkommensgrenze wie vor plus 60 %;
– anfängliche Nettokaltmiete von 8,20 €/m² Wfl. mtl.,
– die höchstzulässige Nettokaltmiete darf wegen des Subventionsabbaus alle 2 Jahre erhöht werden, erstmals 2 Jahre nach mittlerer Bezugsfertig-keit, wobei die Mietanhebung auf bis zu 0,30 €/m² Wfl. mtl. begrenzt ist.
– Lfd. Zuschuss, wenn Wohnungen an Haushalte mit besonderem Integrationsbe-darf vermietet werden (nur im 1. Förderungsweg).
– EK-Verzinsung wird individuell bemessen (“auskömmlich”) –> wenn zu hoch, Kürzung der begleitenden KfW-Förderung
– Förderzuschläge für Grundstück, Tiefgarage etc. sind möglich
– Förderbank und Wohnungswirtschaft nehmen maßgeblichen Einfluss auf die Fördergestaltung
Frankfurt
Bedarf: insbesondere in den Metropolregionen inkl. Umkreis (aktuell Wartelisten für die Neubauförderung)
Nachverdichtung wird vermehrt nachgefragt (Grund: Grundstücke bereits vorhanden)
– Grundförderung: bis 1.600 Euro/m²
– Konditionen und Belegungsbindung einheitlich für 20 Jahre
– Bindungen: z. T. mittelbar –> bei 100% unmittelbarer Bindung höherer Wohnflä-chenansatz für Grundförderung
– Mietansatz: mindestens 15% unter der Vergleichsmiete (Bestätigung der ange-gebenen Miete von Investor durch Kommunen –> verbindlich)
– Einkommensgrenzen sind im Landesgesetz geregelt; z. B. 1-P-HH max. 15.300 Euro (wird ab 2015 erhöht!)
Düsseldorf
2011/2012 nur eine Abnahmequote von rund 60%
Reaktion 2013/2014: Verbesserung der Förderkonditionen in den 4 Bedarfsregionen (Bedarf mit Kommunen abgestimmt)
– Grundförderung: 1.100 Euro/m² (Niedrigbedarf) bis 1.650 Euro/m² (Hochbedarf)
– Es bestehen zwei Einkommensgruppen im § 13 WFNG (Landesfördergesetz): Einhaltung (A) sowie Überschreitung des § 13 um +40% (B)
– Die Mietobergrenzen betragen für A je nach Bedarfsregion von 4,25 bis 6,25 Euro/m², und für B bis zu 7,15 Euro/m² (ebenfalls je nach Bedarfsregion)
– Zur Gewährleistung einer angemessenen EK-Verzinsung (nach Bedarfsregionen) werden zusätzlich Tilgungszuschüsse gewährt, für Baudarlehen 10% in der höchsten Bedarfsregion, für Zusatzdarlehen 50% in allen Bedarfsregionen.
– Bindungsoptionen: 15, 20 in allen oder 25 Jahre in den beiden höchsten Bedarfs-regionen (100% Bindung)
– Planungssicherheit durch vierjährigen Bereitstellungszeitraum (800 Mio. Eu-ro/Jahr)
Dresden
– Derzeit kein Neubauprogramm, da nur punktuell Bedarf in Dresden und Leipzig gesehen wird.
– Sachsen verfügt bei etwa 4 Mio. Einwohnern über 2 Mio. Wohneinheiten. Davon stehen etwa 230.000 WE leer. Bis 2030 ist ein Leerstand von ca. 500.000 WE prognostiziert (1/4 aller WE).
Bremen
Bedarf: 1.300 WE/Jahr bis 2020 (nur in Bremen, für Bremerhaven kein Bedarf)
– Grundstücksverkäufe durch Stadt enthalten Verpflichtung für den Investor, 25% Sozialwohnungen zu schaffen (Wohneigentum anrechenbar)
– Anforderungen: KfW-EFH 70 + Barrierefreiheit
– Förderhöhe: maximal 60.000 Euro/WE –> zukünftig: max. 90.000 Euro/WE + weitere Zuschläge
– Konditionen: Zinsverbilligung für 10 Jahre in Höhe von bis zu 4 % (zurzeit 10 Jahre zinsfrei), für weitere 10 Jahre Zinsverbilligung von bis zu 2%
– Maximalmiete: 6,10 – 6,50 Euro/m² –> zukünftig: 7,10 Euro/m²
– KappungsgrenzenVO seit September 2014 in Kraft
– Mittelbare Bindungen sind wegen der Gefahr von zunehmender Segregation in den Ersatzobjekten/Quartieren nicht mehr gewünscht.
Aufgrund geringer Nachfrage nach der Neubauförderung bittet Potsdam um Erfahrungsaustausch zur Ausgestaltung der Neubauförderung der anderen LFI.
Berlin
Bedarf: mehr als 1.000 WE/Jahr (bisher jedoch kaum Anträge)
– Förderhöhe: 1.200 Euro/m² (maximal 60.000 Euro/WE)
– Konditionen: zinsfrei für 20 Jahre
– Durchschnittsmiete: 6,50 Euro/m² –>EK-Verzinsung ist in der laufenden Auf-wandsbemessung der sozialen Wohnraumförderung nicht berücksichtigt. (Grundgedanke der WFB 2014 insoweit abweichend von den Bestimmungen des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus)
– Mindesteigenkapital: >= 20%
Berechnung zum Ausschluss der Überkompensation ist vertraglich geregelt (Bemes-sungsgrundlage EK-Verzinsung: 20-Jahre-Swap + 100 BP).
Fazit: Mit dieser Miete für die Wohnungswirtschaft nicht wirtschaftlich darstellbar, auch 20% gefordertes Eigenkapital sind in der Regel nicht auskömmlich.