Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hat eine von empirica bearbeitete Studie „Schwarmstädte in Deutschland – Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster in Deutschland“ im November 2015 veröffentlicht. In der Studie wird auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte das Schwarmverhalten innerhalb Deutschlands mit folgenden Ergebnissen beschrieben.

  • Schwarmverhalten junger Menschen verändert Deutschland nachhaltig

Ein neues Wanderungsmuster der Deutschen verschärft die Wohnungsknappheit hierzulande. Insbesondere die jüngere Bevölkerung steigt wie Vögel aus den meisten Regionen auf, fällt als Schwarm in vergleichsweise wenige „Schwarmstädte“ ein und verknappt dort den Wohnraum, während sich weniger beliebte Städte und vor allem Landkreise zunehmend entleeren.

  • Immer mehr Menschen pendeln

Es sind aber nicht vornehmlich gute Jobs, auf die sie in den besonders beliebten Städten hoffen. Die Zahl der Arbeitsplätze ist in den letzten Jahren bundesweit mit einer ähnlichen Rate gewachsen wie in den Schwarmstädten. Deutlich stärker gewachsen ist in den beliebten Städten jedoch die Zahl der dort wohnenden, aber nicht dort arbeitenden Beschäftigten, die morgens zur Arbeit aus der Stadt hinaus pendeln.

  • Was macht eine Stadt zur Schwarmstadt?

Junge Menschen rotten sich in den angesagten Städten zusammen, um in ihrem Umfeld ein junges Lebensgefühl zu erzeugen. Kneipen, Klubs, Restaurants und auch genügend Freunde sollen in Fahrradreichweite vorhanden sein.

Warum eine Stadt zur Schwarmstadt geworden ist, eine andere aber nicht, bleibt letztlich unklar. Die Anwesenheit einer Universität dürfte notwendig sein, aber nicht hinreichend. Entscheidender für die hohe Anziehungskraft einer Schwarmstadt dürften wahrscheinlich weiche Standortfaktoren sein. Neben der angenehmen Atmosphäre scheint aber auch der Ruf einer Stadt eine große Rolle zu spielen.

  • Auch die ältere Generation wandert

Doch nicht nur die Jungen sind mobil, auch die Alten. Denn in der Altersklasse der 60- bis 74-Jährigen findet ebenfalls eine durch Wanderungen ausgelöste Verschiebung der Bevölkerung statt.

Starke Zuwanderung von den Jüngeren führt zu höheren Lebenshaltungskosten, insbesondere für das Wohnen. Diesem hohen Preisniveau weichen dann einige Ältere aus. Insgesamt trägt die Altenwanderung aber gerade in teuren Schwarmstädten zu einer deutlichen Entlastung des Wohnungsmarktes bei.

  • Schwarmverhalten und Wohnungsmarkt

In den wachsenden Städten kann sich das Wohnungsangebot nicht mit der gleichen Geschwindigkeit der veränderten Nachfrage anpassen. Die Angebotsausweitung über Neubau, Wohnungsteilungen, Umnutzungen und Dachgeschossausbauten benötigt einige Jahre und viel Kapital, bis sie reagieren kann. In schrumpfenden Regionen dauert die Anpassung noch sehr viel länger, bis genügend Wohnungen durch Abriss oder Verfall vom Markt verschwunden ist. Eine unelastische Nachfrage trifft auf ein unelastisches Angebot, sodass Preise sehr stark reagieren und enorme Preisunterschiede zwischen den Regionen entstehen.

Die Wohnungsnachfrage in den großen Schwarmstädten wird durch den Zustrom von Flüchtlingen mit Bleiberecht noch zunehmen.

Da die GdW-Studie auf dieser Betrachtungsebene für Sachsen mit seinen großen Kreisen nur für die kreisfreien Städte Chemnitz, Leipzig und Dresden aussagekräftige Ergebnisse liefern würde, bearbeitet empirica aktuell für die Sächsische Aufbaubank, den Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e.V. (VSWG) und den sächsischen Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. (VDW Sachsen) eine Studie „Schwarmstädte in Sachsen“, in der das Schwarmverhalten auch unterhalb der Kreisebene untersucht wird.

Dresden interessiert, ob andere Bundesländer ebenfalls zusätzliche Studien beauftragt haben und welche Schlüsse für die nachhaltige regionale Fördersteuerung hieraus gezogen werden können.