Rheinland-Pfalz hat in der Vergangenheit im Mietwohnungsbau im 3. Förderungsweg Darlehen mit einer Mietpreis- und Belegungsbindung von bis zu 25 Jahren gewährt. Daneben sind im 1. Förderungsweg Darlehen mit Zins- und Belegungsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung zur Verfügung gestellt worden.
In der Regel sind die Darlehen des 3. Förderungsweges mit einem Zinssatz von 0,5% p.a. ausgestattet. Die Dauer der Zinsfestschreibung entspricht die der Mietpreis- und Belegungsbindung. Es gibt aber auch Jahrgänge in denen während der Bindungszeit unterschiedliche Zinssätze vereinbart worden sind. Zum Beispiel 1,0% p.a. bis Ablauf des 10. Jahres danach 3 % p.a. bis zum Ablauf des 15. Jahres und danach 4,5% p.a. bis zum Ende der Mietpreis und Belegungsbindung. Diese Zinssätze der 2. Und 3. Tranche sind unseres Erachtens nicht mehr zeitgemäß und auch kein mit Mietpreis- und Belegungsbindungen verbundener Förderzins.
Im 1. Förderungsweg sind die Darlehen in der Regel mit einem Zins von 0,5% p.a. und je nach Jahrgang auch noch mit einem Verwaltungskostenbeitrag von 0,5% p.a. aus dem Ursprungskapital ausgestattet. Das Land Rheinland-Pfalz hat uns beauftragt nach Ablauf von 15 Jahren und vollständiger Auszahlung eines Aufwendungsdarlehens die Zinsen auf maximal 2% p.a. zu erhöhen.
Vor dem Hintergrund der derzeitigen Kapitalmarktsituation lösen viele Investoren unsere Förderdarlehen ab. Dadurch gehen der ISB nicht nur Erträge verloren sondern auch dem Land Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindungen.
Mainz interessiert, ob in anderen Bundesländern aufgrund der günstigen Kapitalmarktzinsen die Konditionen für „Alt-Förderungen“ gesenkt worden sind.
In Hamburg haben sich die Sondertilgungen in den letzten Jahren stark erhöht. Bindungsverluste und Refinanzierungsschäden sind die Folge. Vor diesem Hintergrund wurden die bereits bestehenden Möglichkeiten für eine Anpassung der Förderkonditionen erweitert. Wir sind seit kurzem in der Lage, im Bereich der Mietwohnungsbauförderung und der Eigenheimförderung für nahezu alle wesentlichen Förderprogramme Anpassungen der Förderkonditionen zu vereinbaren, um vorzeitigen Rückzahlungen entgegenzuwirken.
Mit den Darlehensnehmern wird im Gegenzug ein Verzicht auf die bisher mögliche kostenfreie Rückzahlungsmöglichkeit vereinbart.
In Schwerin wurde diese Problematik bereits in 2015 thematisiert, eine vorgeschlagene Anpassung der Konditionen für die jederzeit vorfälligkeitsentschädigungsfrei rückzahlbaren Bestandsdarlehen jedoch landesseitig verworfen. Lediglich für das Neugeschäft in der Modernisierungsförderung konnte in künftiger Kopplung an die KfW Zinssätze (151) eine Anpassung realisiert werden. Im Ergebnis halten konditionsgetriebene vorzeitige Rückzahlungen aus dem Bestand weiter an.
In NRW ist die Verzinsung der Förderdarlehen des Ersten und Zweiten Förderweges gesetzlich geregelt (§§ 30 bis 39 WFNG NRW).
Für den Ersten Förderweg ist die einzelne Zinsanhebung auf einen Betrag begrenzt, der keine höhere Mietanhebung als 0,05 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich verursacht. Zusätzlich sind nach Mietniveaus und Altersstufen gestaffelte Mietobergrenzen vorgegeben, die nicht durch Zinsanhebungen überschritten werden dürfen. Die Zinsobergrenze beträgt nach den Förderrichtlinien und den Darlehensverträgen 6,0 %. Die NRW.BANK hat aber derzeit entschieden, diese Obergrenze nicht auszuschöpfen und für die Jahre 2015 bis 2017 ganz auf Zinsanhebungen zu verzichten. Damit werden zinsbedingte Mietanhebungen vermieden und Anreize für vorzeitige Rückzahlungen vermindert.
Für den Zweiten Förderweg ist festgelegt, dass Zinsen erst angehoben werden dürfen, wenn die Zweckbestimmung von 15 Jahren abgelaufen ist. Auch hier beträgt der Höchstsatz bei den Baudarlehen 6,0 % und bei den Aufwendungsdarlehen 2,0 %. Mangels Gegenleistung in Form von Zweckbestimmungen macht die NRW.BANK von den Anhebungsmöglichkeiten Gebrauch, bei den Baudarlehen allerdings beschränkt auf einen Höchstsatz von 4,0 %. Da das Programm Ende der 90er-Jahre ausgelaufen ist, handelt es sich nur noch um geringe Stückzahlen.
Im Dritten Förderweg hat es in NRW vergleichsweise wenig Förderungen gegeben. Die vereinbarten Zweckbestimmungen laufen derzeit noch und damit auch die Zinsvergünstigung. Zinsanhebungen innerhalb der Laufzeit der Zweckbestimmung sind nicht vorgesehen.
Hannover wurde bereits im Jahr 2010 ermächtigt, auf den anhaltenden günstigen Kapitalmarktzins zu reagieren. Zunächst konnten für die im Mietwohnungsbau bewilligten Landesdarlehen Prolongationsangebote mit marktüblichen Zinssätzen unterbreitet werden.
Vor dem Hintergrund weiterhin zurückgehender Erträge aus den Verwaltungskostenbeiträgen wurde im Jahr 2012 die Verzinsungsregelung dahingehend ausgeweitet, dass für in die Verzinsung kommende Landesdarlehen im Eigentums-/ und Mietwohnungsbau marktübliche Zinsen angeboten werden können. Diese Regelung ist nicht nur für Darlehen anzuwenden, welche erst in die Verzinsung kommen, sondern auch für Darlehen, die bereits verzinst werden (z. B. 4 % p. a. gemäß den geltenden Wohnraumförderbestimmungen).
Die Verzinsungsregelungen gelten nicht für die aus Bundesmitteln finanzierten Programmen des Bergarbeiterwohnungsbaus sowie die Regionalprogramme des Bundes. Für die Verzinsung der Baudarlehen im Eigenheimbereich sind darüber hinaus die Regelungen der Wohnraumförderbestimmungen des Landes Niedersachsen zu beachten.
In Erfurt ist diese Problematik ebenfalls ein Thema. Ein entsprechender Vorschlag unserseits, die Konditionen auf Grund der Kapitalmarktsituation anzupassen, wurde seitens des zuständigen Ministeriums nicht weiter verfolgt. Vorzeitige Rückzahlungen wurden bereits vorgenommen.
Auch in Kiel besteht das Problem der vorzeitigen Rückzahlung von Förderdarlehen und damit der Verlust bzw. die Verkürzung von Zweckbindungen. Wir erwarten sehr kurzfristig eine entsprechende Rechtsgrundlage, um die Zinsen im Bestand Mietwohnungsbau absenken zu dürfen und um unseren Darlehensnehmern eine neue Fördervereinbarung/Darlehensvertrag anbieten zu können.