Im metropolenfernen Raum verzeichnet das Land Brandenburg von Ausnahmen abgesehen zunehmend einen Angebotsüberhang an Wohnraum. In der Folge können die Kommunen und Vermieter der Wohnungsnachfrage überwiegend gerecht werden. Selbst das Erfordernis von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum wird oftmals nicht (mehr) gesehen. Diese Entwicklung wird sich in vielen dieser Regionen fortsetzen, da Abwanderung und Demografie nach allen vorliegenden Informationen hier die nächsten Jahrzehnte bestimmen.

Im Gegensatz dazu steigt der Bedarf an Wohnraum im Berliner Umland stetig. Bessere Arbeitsbedingungen sowie die Anziehungskraft der Metropole bilden diesbezüglich relativ stabile Faktoren. Ein vom Land in Auftrag gegebenes und Ende Mai 2014 veröffentlichtes Gutachten definiert insgesamt 30 Kommunen mit erhöhtem Wohnbedarf. Das trifft insbesondere für die Landeshauptstadt Potsdam zu, die seit Jahren einen ungebremsten Einwohnerzuzug aufweist. Das Gutachten dient als Grundlage für eine Mietpreisbremse über den zulässigen Zeitraum von fünf Jahren. Gerade innerhalb dieses Zeitraums ist auch ein hoher Auslauf von bestehenden Mietpreis- und Belegungsbindungen zu erwarten. Hiervon sind primär Mod./Inst.-Förderungen im 3. Förderweg betroffen.

Die bisherigen Investitionen in Mietwohnungsneubau werden dem wachsenden Wohnungsbedarf nur bedingt gerecht. Insbesondere für die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums fördert das Land Brandenburg seit 2011 wieder den Neubau von Mietwohnungen.

Jedoch nicht auskömmliche Förderhöhen und vor allem die geforderten Bindungsanteile führten trotz großer Bemühungen dazu, dass die Neubauförderung nur schleppend angenommen wurde. Gestiegene Baukosten sowie die Grundstücksmarktentwicklung an den angespannten Standorten konnten nicht ausreichend kompensiert werden. Auch die auf 15 Jahre ausgeweitete Zinsfreiheit wird durch den mehrfach erörterten Zinsmarkt relativiert. Investoren konnten oft nicht dazu bewegt werden, das Förderprogramm in Anspruch zu nehmen. Deshalb erhöhte das Land 2014 seine Förderung für den Mietwohnungsneubau ein weiteres Mal. Im Gegenzug wurden jedoch höhere Bindungsanteile gefordert, was letztlich zu keinen verbesserten Fördereffekten führte.

Seit dem die neuen Förderkonditionen bekannt waren, führte die ILB zahlreiche Gespräche mit dem Land. Mit Berechnungen erläuterten wir, warum nach unserer Auffassung die Investoren bei Inanspruchnahme der Förderung in der Regel keine Wirtschaftlichkeit erzielen und worin die ILB Verbesserungspotentiale sieht.

Im Wissen, dass das Land im Rahmen der aktuellen politischen Diskussion (Mietpreisbremse, Landtagswahlen 2014) nicht bereit sein wird, Abstriche an den geforderten Bindungsquoten zu machen, schlugen wir Anpassungen bei Förderbetrag und Mietpreisgrenze vor. Inzwischen signalisierte uns das Land, dass es folgende Änderungen zulassen wird:
– Erhöhung des Baudarlehens für Neubau auf 1.500 €
– Erhöhung der Mietpreisgrenzen um jeweils 0,30 € auf 5,80 € bzw. 4,90 €. Die letzte Anpassung liegt hier 12 Jahre zurück.

Das Land beabsichtigt diesbezüglich jedoch keine Richtlinienanpassung, sondern strebt Einzelfallentscheidungen an. Dies wiederum erschwert einen aktiven Umgang mit den verbesserten Förderbedingungen.

Bereits vor Richtlinieneinführung hatte die ILB dem Land einen weiteren Lösungsansatz genannt, die zweite Mietpreisgrenze von 7,20 € bzw. 6,00 € für einen Teil der gebundenen Wohnungen. Diese Wohnungen sollen Haushalten zur Verfügung stehen, deren Einkommen die maßgeblichen Grenzen des WoFG um bis zu 60% übersteigt. Durch die zweite Mietpreisgrenze ließen sich sowohl positive wirtschaftliche Effekte für den Vermieter als auch eine gewisse soziale Durchmischung erreichen. Derzeit zeigt sich das Land jedoch nicht bereit, auf diesen Vorschlag einzugehen.
Die Verhandlungen mit dem Land zum Thema waren in den vergangenen Monat recht zäh. Dennoch werden wir weiterhin aktiv das Gespräch suchen (müssen), um die Akzeptanz der Wohnraumförderung unter den potentiellen Investoren zu erhöhen.
Gerne möchten wir mit den anderen LFI hierzu in ein vertieftes Gespräch kommen.
– Wie stellt sich der Bedarf an Mietwohnungsneubau in den anderen Ländern dar und welche Rolle spielen hierbei die Landesförderprogramme?
– Liegen fördertechnisch ähnliche Bedingungen vor wie im Land Brandenburg? Mit welchen Mitteln wird eine Förderakzeptanz erreicht?
– Wie lauten die Bindungsquoten in den einzelnen Förderprogrammen und wie wird deren Verhältnismäßigkeit eingeschätzt?
– Fließt die Eigenkapitalverzinsung in die Ermittlung der Förderhöhe ein und welche Ausgangsbasis gilt dabei?
– Wie verlaufen die Diskussionen zur Neubauförderung mit den Richtliniengebern? Wie gelingt es den LFI, Richtliniengeber zu überzeugen oder ist es vielleicht gar nicht erforderlich?
– In welchen Ländern bestehen 2. Mietpreisgrenzen für höhere Einkommensgruppen und mit welchen Argumenten gelang es den LFI, diese einzuführen?
– Welche Länder haben die Kappungsgrenzenverordnung bereits in Anspruch genommen und Mietpreisbremsen eingeführt? Liegen bereits Erfahrungen über Konsequenzen vor?