Eigentümer eines Familienheims mit einer Einliegerwohnung müssen für die Förderung der Modernisierung zwei getrennte Anträge stellen, einmal einen im Programm für die Modernisierung von Wohneigentum und daneben einen in dem Programm für die Modernisierung von Mietwohnraum.
Nach Förderung der Modernisierung der Einliegerwohnung unterliegt diese Mietpreis- und Belegungsbindungen. Dies kann zu Schwierigkeiten bei bestehenden Mietverhältnissen führen.
Die Förderung nur des selbstgenutzten Wohneigentums ist in vielen Fällen aus praktischen Gründen kaum möglich: Die Wärmedämmung des Objektes kommt z.B. indirekt auch der Einliegerwohnung zugute.
Mainz überlegt eine einheitliche Modernisierungsförderung von selbstgenutztem Wohneigentum und Einliegerwohnung, insbesondere in Fällen, in denen die Einliegerwohnung aufgrund geringer Größe eine untergeordnete Rolle spielt. Die Stellung von zwei Anträgen in unterschiedlichen Programmen ist den Kunden oft schwer zu vermitteln. Allerdings könnte eine einheitliche Förderung des selbstgenutzten und des vermieteten Teils, z.B. beihilferechtliche Fragen aufwerfen, wenn auf Bindungen für die Einliegerwohnung verzichtet wird.
Mainz interessiert, ob andere Institute ebenfalls die Stellung zwei unterschiedlicher Anträge zur Modernisierung eines Familienheims mit Einliegerwohnung verlangen und wie verfahren wird, wenn nur die Modernisierung des selbstgenutzten Teils gefördert werden soll.
Ulrike Koch
Liebe Kolleginnen und Kollegen,
lieber Herr Zehetmaier,
herzlichen Dank für die vielen hilfreichen Rückmeldungen und die Unterstützung durch INCREON.
Viele Grüße
Ulrike Koch
In Bremen wird selbstgenutztes Wohneigentum zurzeit nur im Rahmen von (Neubau-)Modellvorhaben gefördert. Bremen bietet somit kein Programm für die Modernisierung von selbstgenutztem Wohneigentum mit Einliegerwohnung an.
Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch Darlehen nach den Bestimmungen der ModRL des Landes MV sieht nach den Nrn. 2.7/ 5.2.7 die Förderung sowohl von selbst genutztem Wohnraum als auch von vermietetem Wohnraum in Kombination vor, sofern das Objekt bestimmte Voraussetzungen hinsichtlich örtlicher Lage und Baujahr erfüllt.
Die Beantragung kann dabei in einem Antrag erfolgen, da die Richtlinie keine nutzungsbedingte Differenzierung in der Bemessung der Förderhöhe vorgibt.
Für eine Beantragung der separaten Förderung von Maßnahmen an selbst genutztem Wohneigentum nach Nrn. 2.8/ 5.2.8 der ModRL kann für gemischt genutzte Gebäude (sofern sie insgesamt überwiegend Wohnzwecken dienen) ebenfalls eine gemeinschaftliche Antragstellung erfolgen.
Zur Bemessung der Förderhöhe erfolgt für Maßnahmen (z.B. Dach, Fassade etc.), die dem Gesamtgebäude zuzurechnen sind, eine Zuordnung und Aufschlüsselung der Kosten auf Grundlage nachvollziehbarer Verteilerschlüssel (in der Regel die jeweilige m² Wohnfläche).
Eine Mietpreis- bzw. Belegungsbindung ist für alle v.g. Förderprozesse nicht vorgesehen.
Die Förderung von Klimaschutzmaßnahmen im Rahmen der Modernisierung und Instandsetzung von Eigenwohnraum in Thüringen auf Basis des KfW-Programms „Energieeffizient Sanieren“ ist grundsätzlich auch bei Eigenheimen mit zwei abgeschlossenen Wohnungen, von denen max. eine Wohneinheit (WE) vermietet sein darf, in einem Antragsverfahren möglich.
Entscheidende Fördervoraussetzung ist aber immer, dass zumindest eine WE vom Antragsteller oder seinen Angehörigen selbst genutzt wird. Eine Förderung der Modernisierung nur der zweiten (vermieteten) Wohnung ist nicht möglich.
Der Freistaat Bayern bietet kein Förderprogramm zur Modernisierung von Eigenwohnraum an. Im Bayerischen Modernisierungsprogramm werden ausschließlich Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern (mindestens drei Mietwohnungen) sowie Pflegeplätze in stationären Altenpflegeheimen (mindestens acht Pflegeplätze) gefördert. Damit scheidet auch die Förderung der Modernisierung von Einliegerwohnungen aus.
Nach § 29 Nr. 1 WFNG NRW ist ein Eigenheim „ein im Eigentum einer natürlichen Person stehendes Grundstück mit einem Wohngebäude, das nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, von denen eine Wohnung zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seine Angehörigen bestimmt ist. Angehörige im Sinne von Satz 1 sind die Ehegattin oder der Ehegatte, die Lebenspartnerin oder der Lebenspartner und die Partnerin oder der Partner einer sonstigen auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft sowie deren Verwandte in gerader Linie und zweiten Grades in der Seitenlinie, Verschwägerte in gerader Linie und zweiten Grades in der Seitenlinie, Pflegekinder ohne Rücksicht auf ihr Alter und Pflegeeltern.“ Bei baulichen Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz darf das Förderobjekt für die Dauer der Mietpreis- und Belegungsbindung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn weniger als die Hälfte der Wohn- und Nutzfläche des Wohneigentums anderen, insbesondere gewerblichen Zwecken dient.
Der Investitionsbank Berlin stehen für die Finanzierung von Modernisierung bzw. energetischer Gebäudesanierung die Förderprodukte 151/152 der KfW zur Verfügung. Da diese Produkte sowohl für selbst genutztes Wohnungseigentum als auch für die Einliegerwohnung (Mietobjekt) angeboten werden können, ist hier eine Unterscheidung nicht notwendig. Bei einer selbst genutzten Immobilie inklusive Einliegerwohnung kann somit ein Darlehensvolumen von 100 TEUR (50 TEUR je Wohnung / 1 Antrag) in Anspruch genommen werden.
In Schleswig-Holstein gibt es kein Landesprogramm für die Modernisierung von selbst genutztem Wohneigentum. Für die vermietete Einliegerwohnung könnte ein Antrag auf Modernisierungsförderung gestellt werden. Wegen der strikten Eingangsvoraussetzungen (z.B. die Kommune muss einen entsprechenden Bedarf bestätigen, Wohnfläche und Kosten müssen angemessen sein) wird dies in der Praxis aber kaum vorkommen. Auf jeden Fall wäre für die Einliegerwohnung ein gesonderter Antrag zu stellen.
Bei einer Förderung der Modernisierung durch die KfW-Programme oder mit IB.SH-eigenen Darlehen ist ein Antrag für beide Wohneinheiten einzureichen.
Potsdam fördert die Schaffung einer zweiten Wohnung (Einliegerwohnung) ausschließlich im Zusammenhang mit einer Hauptwohnung, der sie auch flächenmäßig untergeordnet sein muss. Die Förderung bezieht sich nach dem Richtlinentext ausschließlich auf den Neubau und Ersterwerb. Es gilt ein gemeinsamer Antrag.
Für die Förderung der Modernisierung von bereits selbst genutztem Wohneigentum ist die Einbeziehung einer zweiten Wohnung allerdings nicht explizit ausgeschlossen, vor Antragssbeabeitung würden wir mit dem Richtliniengeber Rücksprache halten. Diesbezügliche Anträge gingen jedoch in Potsdam noch nicht ein. Auch hier würden wir aber stets über einen gemeinsamen Antrag prüfen und fördern, allein schon um die Bonität für die gesamten Aufwendungen sicherzustellen.
Eine Förderung über die Mietwohnungsbaurichtlinie käme für eine Einliegerwohnung nicht in Frage.
Zum einen ist die Förderung für Mietwohnraum im Land Brandenburg Objekten mit mindestens drei Wohneinheiten vorbehalten.
Zum anderen hielten wir eine Antragstrennung auch deshalb nicht für praktikabel, weil sie ggf. getrennte Entscheidungen zur Folge hätte. Zu prüfen wäre für Potsdam jedoch, ob die Modernisierung als Gesamtmaßnahme nicht nur förderfähig, sondern vor allem durchführbar ist (Bonitätsprüfung u. a.). Das geht u. E. nur in einem gemeinsamen Antrag.
In Baden-Württemberg erfolgt die Förderung der selbst genutzten Wohnung anteilig auf den selbst genutzten Wohnraum im Verhältnis der Wohnfläche des selbst genutzten Wohnraums zur zweiten (vermieteten) Wohnung aus dem Landeswohnraumförderungsprogramm (bis zu 2 Jahre nach dem Erwerb).
Die nicht geförderte Wohnung im Mehrfamilienhaus kann dann ebenfalls anteilig über die allgemein zugängliche Förderung außerhalb der Landeswohnraumförderung gefördert werden. Neben den KfW – Darlehen gibt es für zumindest teilweise eigen genutzte Wohnimmobilien mit max. 3 Wohneinheiten die „Energieeffizienzfinanzierung Sanieren“. Einkommensgrenzen gibt es für dieses Programm nicht. Aktuell werden die Tilgungszuschüsse der KfW aus Mitteln des Umweltministeriums und der L-Bank zusätzlich aufgestockt. Die zweite Wohnung kann entsprechend aus diesem Programm gefördert werden, hierfür ist ein gesonderter Antrag zu stellen. Mietpreis- und Belegungsbindungen gibt es für die 2. Wohnung gemäß der Programmbestimmungen nicht.