Die ISB stellt in letzter Zeit vermehrt fest, dass Bauträger in der sozialen Mietwohnraumförderung Fördermittel beantragen, die Wohnungen dann aber nicht im Bestand halten. Teilweise werden die Wohnungen vor Fertigstellung veräußert. Aufgrund der Konditionen der Förderung im Bereich der sozialen Mietwohnraumförderung führt dies de facto dazu, dass den Bauträgern eine zinslose Zwischenfinanzierung ermöglicht wird. Bei der ISB führt es zu einem erhöhten Arbeitsaufwand, da die Fördermittel auf den Erwerber übertragen werden müssen.
Die ISB fragt, ob in anderen Ländern gleichgelagerte Sachverhalte aufgetreten sind.
Sollten gleichgelagerte Sachverhalte aufgetreten sein, bitten wir um Mitteilung, ob und wenn ja konkret welche Überlegungen bestehen, dem entgegenzuwirken.
Vorab bereits vielen Dank für Ihre Rückmeldung(en)
Die öffentliche Mietwohnraumförderung in NRW ist grundsätzlich (auch) auf Bestandshalter ausgerichtet. Gesteuert i. W. durch kommunale Quotenvorgaben kommt es aber auch hier vor, dass Projektentwickler sich im Geschäftsfeld der Wohnraumförderung betätigen. Diese werden dahingehend beraten, entweder selbst das Bauvorhaben final fertig zu stellen und anschließend auf einen Erwerber zu übertragen oder den Förderantrag durch einen bereits in der Planungsphase feststehenden Erwerber stellen zu lassen. Im letztgenannten Fall ist der Auszahlungsprozess mit ein paar Besonderheiten versehen – so wird in diesen Fällen bspw. nicht in Raten nach Baufortschritt, sondern erst nach Eigentumsübergang auf den Erwerber (i. d. R. nach Fertigstellung) ausgezahlt. In dieser letztgenannten Fallkonstellation hat es Überlegungen gegeben, wie eine Verfahrensanpassung im Sinne des Fördernehmenden erreicht werden kann; diese sind jedoch u.a. wegen der fehlenden Anwendbarkeit der MaBV ohne Ergebnis geblieben.
Überlegungen, dieser Thematik grundsätzlich entgegen zu wirken, gibt es aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes nicht; allerdings sind diese Fälle auch kein „Mengenproblem“.
Bei weiteren Fragen hierzu wenden Sie sich gerne an Claudia Biermann, Tel: 0211 91741 7642 oder per e-mail: claudia.biermann@nrwbank.de
In SH ist die Problematik ebenfalls bekannt, kommt in der Praxis aber selten vor, da
• die Kreditprüfung auf Basis einer Bestandshaltung erfolgt. Der Investor muss entsprechend Eigenkapital vorhalten und einbringen. Das Projekt muss sich mit der Belastung dauerhaft
tragen.
• eine Übertragung generell zwar möglich ist, aber der Zustimmung der IB.SH bedarf. Aufgrund des hohen Zuschussanteils in der Förderung, müsste der spätere Verkaufspreis
entsprechend gering ausfallen oder der Investor sehr viel Eigenkapital einbringen, damit eine wirtschaftliche Finanzierung möglich ist. Außerdem wären in diesem Fall viele steuerliche
Aspekte zwischen Verkäufer und Käufer zu klären.
• die Förderung eines Ersterwerbes innerhalb der ersten zwei Jahre nach Fertigstellung angeboten wird. Diese Möglichkeit zur Förderung hätte der Ersterwerber aber nur, wenn das
Objekt noch nicht gefördert wurde. Als Maßnahmenbeginn zählt hier der Abschluss des Kaufvertrages. Durch diesen Tatbestand werden ein relativ später Zeitpunkt der
Antragstellung ermöglicht und ein entsprechender Druck auf den Bauträger verhindert.
Der Ersterwerb wird relativ häufig genutzt.
Im Saarland ist in den Verwaltungsvorschriften bereits geregelt, dass eine Förderung mit dem Ziel der Veräußerung und die Bildung von Teileigentum ausgeschlossen ist.
Auszug aus den VV:
„Im Interesse der langfristigen Verfügbarkeit der geförderten Wohnungen für die Zielgruppen der sozialen Wohnraumförderung wird Wohnraum, der von Bauherren mit dem Ziel der Veräußerung oder in Form von Wohnungseigentum geschaffen wird, nicht gefördert. Während der Laufzeit der wohnungsrechtlichen Bindungen darf eine Aufteilung in Wohnungseigentum nicht vorgenommen werden.“