Hintergrund:
Die NRW.BANK erhebt auf Basis des WFNG NRW (Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen) Verwaltungskostenbeiträge (VKB) vom Darlehensnehmer, welcher dazu dient den Aufwand, der „aus der Gewährung und Verwaltung von Darlehen zu Wohnraumförderung entsteht“, zu decken. Der laufende VKB wird in NRW ab Leistungsbeginn halbjährlich fällig wird und beträgt 0,5% des Ursprungskapitals. Nach Tilgung von 50% des Ursprungskapitals wird der laufende VKB nur noch von der Hälfte des Ursprungskapitals berechnet. Der VKB wird grundsätzlich für alle Darlehen der Wohnraumförderung erhoben und betrifft damit sowohl das Neu- und Bestandsgeschäft als auch die Mietwohnraum- und die Eigenheimförderung. Diskutiert wird derzeit die Berechnungsgrundlage des VKB zukünftig vom Nominalkapital aufs Restkapital analog der üblichen Berechnung der Zinsen umzustellen.
Fragen aus Düsseldorf:
- Auf welcher Grundlage wird der laufende VKB bei Ihnen berechnet? Erfolgt dies analog zur aktuellen Logik in NRW?
- Haben Sie die Berechnungsgrundlage des laufenden VKB in den letzten Jahren angepasst?
- Falls ja, haben Sie zwischen dem Neu- und Bestandsgeschäft oder ggfs. sogar innerhalb des Bestandsgeschäfts (z.B. Förderdarlehen mit und ohne Kostenmiete) differenziert?
In der sozialen Wohnraumförderung in Brandenburg erhebt Potsdam sowohl einmalige, und bei Darlehensförderungen auch laufende Entgelte (Verwaltungskostenbeiträge/VKB).
1.
Grundlage für die Erhebung waren ab 1991 die Wohnungsbauförderungsbestimmungen des Landes Brandenburg (WFB 1991), gefolgt von den WFB 1996.
Ab 2002 fördert Potsdam mittels öffentlich-rechtlichem Fördervertrag. Seit dem sind die Entgelte Vertragsbestandteil. Zur weiteren Legitimierung wurde das Land davon überzeugt, die konkreten Entgeltregelungen auch in die Förderrichtlinien aufzunehmen.
2.
Die WFB 1991 legten noch fest, dass ein laufendes Entgelt in Höhe von 0,5% „aus dem nominellen Darlehensbetrag“ an die ILB zu entrichten ist.
Die WFB 1996 änderten dies dahingehend, dass sich das laufende Entgelt von gleichfalls 0,5% nunmehr aus der jeweiligen Restschuld berechnet. Seit diesem Zeitpunkt wirkt es wie die Zinsen annuitätisch. Nach heutiger Erinnerung fanden im Vorgriff auf die neuen WFB bereits zuvor antsprechende Umstellungen in der Förderpraxis statt.
Auch der öffentlich-rechtliche Vertrag berechnet das laufende Entgelt anhand der Restschuld. Seine Höhe ist regelmäßig 0,5%, nur in einem Teilprogramm waren es für kurze Zeit einmal 0,7%.
3.
Unterscheidungen zwischen Bestands- und Neugeschäft ergeben sich ausschließlich aus den vorgenannten Grundlagen. Die der WFB 1991 unterliegenden Bestände nehmen einen immer geringeren Teil der Engagements ein, auch bedingt durch Umschuldungen und außerplanmäßige Rückzahlungen. Somit erfolgt die Berechnung des laufenden Entgelts zum überwiegenden Teil anhaand der jeweiligen Restschuld.
Weiteres
a)
Darüber hinaus erhebt Potsdam für alle Darlehens- und Zuschussprogramme ein einmaliges Entgelt. Dessen Höhe betrug in den 90er Jahren regelmäßig 1% des Zusagebetrags. Seit 2002 variierte die Höhe programmspezifisch zwischen 1% und 3%, aktuell bei max. 2,5%.
Das einmalige Entgelt wird für den mit der Antragsbearbeitung verbundenen Aufwand erhoben. Es wird deshalb – anders als das laufende Entgelt – mit Vorlage eines unterschriftsreifen Vertrags fällig. Um sicherzustellen, dass das Entgelt dann auch im Fall einer nicht erfolgten Unterschriftsleistung seitens des Antragstellers erhoben werden kann, wurde eine entsprechende Formulierung bereits in den Antragsvordruck übernommen, die der Antragsteller mit seiner Unterschrift anerkennt.
b)
Zu bemerken ist, dass die Erhebung derEntgelte und ihrer Höhe immer mal wieder thematisiert wird, sei es von den Kunden oder deren Verbandsvertretern. Auch das Land als Richtliniengeber sieht in dem laufenden Entgelt ein Förderhemmnis und versucht in gewissen Abständen, auf eine Reduzierung hinzuwirken. Vor diesem Hintergrund ist das Ergebnis dieser Umfrage für Potsdam ganz aktuell von großem Interesse.
Die IB.SH berechnet nach der geltenden Wohnraumförderungsrichtlinie in Schleswig-Holstein vom 19.05.2020:
3.1 Bearbeitungsentgelt
(1) Für die Darlehen zu den Fördergegenständen nach Abschnitt V Nummer 1 bis 9 ist ein einmaliges
Bearbeitungsentgelt in Höhe von 1,5 Prozent der bewilligten Darlehenssumme zu erheben.
(2) Für die Förderdarlehen nach Abschnitt V Nummer 10 (Eigentumsmaßnahmen) ist ein Bearbeitungsentgelt
in Höhe von ein Prozent der bewilligten Darlehenssumme zu erheben.
(3) Das Bearbeitungsentgelt wird bei Auszahlung der ersten Darlehensrate von der Bewilligungsstelle
einbehalten.
(4) Die Bewilligungsstelle ist berechtigt, ein Bearbeitungsentgelt in Höhe der von dem Antragsteller
mit der Antragstellung verursachten Verwaltungsleistung zu verlangen, wenn die Förderzusage
vor Auszahlung der ersten Rate von dem Antragsteller zurückgegeben oder von der Bewilligungsstelle
aufgehoben wurde. Das Bearbeitungsentgelt darf die Hälfte des Bearbeitungsentgelts nach
den Absätzen 1 und 2 nicht übersteigen.
(5) Zur Deckung ihrer Aufwendungen bei der Bewilligung der als Zuschüsse neben der Darlehensvergabe
gewährten Fördermittel nach Abschnitt V Nummer 1.3 Absatz 4 Sätze 1 und 2 sowie
Nummer 3.2 Absatz 5 Sätze 4 und 5 erhält die IB.SH 1,5 Prozent bezogen auf das bewilligte Zuschussvolumen
als einmaliges Bearbeitungsentgelt, das sie dem Zweckvermögen Wohnraumförderung/
Krankenhausfinanzierung entnehmen kann.
3.2 Verwaltungskostenbeitrag
Die Bewilligungsstelle ist berechtigt, für die Förderdarlehen einen Verwaltungskostenbeitrag zu erheben,
der jährlich 0,5 Prozent vom jeweiligen Restkapital, mindestens jedoch 0,2 Prozent vom Ursprungskapital,
beträgt. Die Verwaltungskosten sind wie Zinsen zu behandeln.
In den Programmen der sozialen Wohnraumförderung in Berlin vergibt die IBB seit 2014 wieder Treuhanddarlehen für das Land Berlin. Für diese Darlehen erhebt die IBB VKB auf der Grundlage der Verwaltungsvorschriften für die soziale Wohnraumförderung des Miet- und Genossenschaftswohnungsbaus in Berlin nach den jeweiligen Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB). Für kapitalmarktrefinanzierte eigene Darlehen werden von der IBB keine VKB erhoben. Hierfür entstehende Kosten sind als Margenbestandteile über den Zins zu realisieren. Der Eigenheimbereich wird nicht mit Treuhanddarlehen gefördert.
Basis des Verwaltungskostenbeitrags ist in Berlin der Darlehensursprungsbetrag. Wird für ein öffentliches Baudarlehen bei Einhaltung bestimmter Bedingungen ein Teilverzicht gewährt, so mindert dieser Teilverzichtsbetrag die Basis für die Berechnung des Verwaltungskostenbeitrags. Der auf den Darlehensursprungsbetrag ggf. reduziert um den Teilverzichtsbetrag anzuwendenden Prozentsatz für den VKB variiert in den einzelnen Jahren. In den letzten Jahren hat sich ein gestaffelter Prozentsatz in Abhängigkeit von der Höhe des Darlehens durchgesetzt. So beträgt der VKB grundsätzlich 0,3 % des Darlehensursprungsbetrages bzw. 0,4 % des Darlehensursprungsbetrages bei Darlehen von weniger als 2,5 Mio. EUR bzw. 0,6 % des Darlehensursprungsbetrages bei Darlehen von weniger als 1,5 Mio. EUR.
Im Altbestand der Baudarlehen aus öffentlichen Mitteln der 90-er Jahre und früher werden VKB von 0,5 % jährlich vom jeweiligen Restkapital, mindestens von 20 % des Ursprungskapitals erhoben. Diese Praxis wurde in Berlin nicht fortgesetzt.
• Auf welcher Grundlage wird der laufende VKB bei Ihnen berechnet? Erfolgt dies analog zur aktuellen Logik in NRW?
Die Konditionen der Förderdarlehen werden in staatlichen Richtlinien geregelt. Für die Treuhandprogramme sind dies die Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB). Bis Ende 2007 wurde in den Treuhandprogrammen auf Grundlage der jeweils gültigen WFB ein laufender VKB von (anfänglich) 0,5 % jährlich analog zur aktuellen Logik in NRW mit den Darlehensnehmern vertraglich vereinbart und berechnet.
• Haben Sie die Berechnungsgrundlage des laufenden VKB in den letzten Jahren angepasst?
Seit Anfang 2008 wird in den Treuhandprogrammen auf Grundlage der WFB 2008 kein laufender VKB mehr, sondern ein Darlehensnominalzins von 0,5 % p.a. aus der jeweiligen Restschuld mit den Darlehensnehmern vertraglich vereinbart und berechnet (Tilgung zzgl. ersparter Zinsen).
• Falls ja, haben Sie zwischen dem Neu- und Bestandsgeschäft oder ggfs. sogar innerhalb des Bestandsgeschäfts (z.B. Förderdarlehen mit und ohne Kostenmiete) differenziert?
Die Umstellung von laufendem VKB auf Darlehensnominalzins hat nur das Neugeschäft betroffen. Im Bestandsgeschäft sind die vertraglich vereinbarten Darlehenskonditionen einschließlich laufendem VKB unverändert geblieben.
In den Eigenprogrammen der BayernLabo wurde noch nie ein laufender VKB, sondern schon immer ein Darlehensnominalzins mit den Darlehensnehmern vertraglich vereinbart und berechnet.