Aktuell wird in der IBB die Einführung von Sondertilgungsmöglichkeiten geprüft. In diesem Zusammenhang interessiert uns, wie andere Banken damit umgehen und welche Erfahrungen gesammelt wurden.
Welchen Banken bieten im Retailgeschäft bzw. grundsätzlich Sondertilgungsmöglichkeiten für ihre Kunden an?
1) Sind diese an bestimmte Darlehnshöhen gebunden?
2) Wie wird die Sondertilgungsoption von den Kunden genutzt? Also wieviel Prozent der Kunden nehmen tatsächlich eine Sondertilgung während der Laufzeit vor?
3) Wenn Sondertilgungen vorgenommen werden, mit welcher Häufigkeit? (z.B. jährlich, einmalig)
Grundsätzlich sind in allen Darlehenskonstellationen der hiesigen Wohnraumförderung jederzeit vorfälligkeitsentschädigungsfreie Sondertilgungen bzw. Vollrückzahlungen möglich.
zu 1.) nein
zu 2.) außerplanmäßige Tilgungen seit Jahren ungebrochen hoch
zu 3.) außerplanmäßige Tilgungen gehen nahezu täglich ein, dabei in den letzten Jahren vornehmlich Vollrückzahlungen -> diese in der Spitze jeweils zum Jahresanfang nach Versand der Jahreskontoauszüge für „private“ Darlehensnehmer im Eigentumsbereich, der Zeitpunkt der Vollrückzahlungen für Mehrfachkunden hier insbesondere Wohnungsunternehmen ist eher das Ende des 2. bzw. des 3. Quartals des Jahres
Zu 1.)
Die SAB bietet zur Schließung von Finanzierungslücken von Vorhaben an Selbstnutzer und private Vermieter Förderergänzungsdarlehen mit Sondertilgungsoptionen (2,5 % p. a. bzw. 5,00 % p. a. vom Ursprungsdarlehensbetrag) an. Vorgaben bezüglich Darlehenshöhen bestehen nicht.
Zu 2.)
Ca. 97 % aller Neuverträge (bzw. ca. 44 % der Verträge bei Zinsanpassung) werden mit einem Sondertilgungsrecht geschlossen. Bezogen auf die Anzahl der Darlehensverträge mit Sondertilgungsoption üben knapp 30 % der Kunden ihr Sondertilgungsrecht aus. Bei Optionsausübung zeigt sich, dass das Sondertilgungspotenzial nur zu ca. 50 % ausgeschöpft wird (nicht jeder Kunde, der sein Sondertilgungsrecht ausübt, übt es auch in voller Höhe aus).
Zu.3.)
Die Sondertilgung ist bei den von der SAB ausgereichten Förderergänzungsdarlehen nur einmal jährlich möglich. Nicht ausgenutzte Sondertilgungsmöglichkeiten vergangener Jahre können nicht nachgeholt werden.
Die L-Bank bietet den Kunden im Bereich des selbst genutzten Wohneigentums für das zinsverbilligte Förderdarlehen im Zeitraum bis zum Ablauf der ersten Zinsbindung von 15 Jahren grundsätzlich kein Sondertilgungsrecht an. Damit sind Sondertilgungen während der ersten Zinsfestschreibungsphase nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben möglich, d.h. bei rechtzeitiger (Teil-) Kündigung frühestens 10,5 Jahre nach Vollauszahlung.
Ergänzende Darlehen werden grundsätzlich mit einem Sondertilgungsrecht von pauschal 4% p.a. des bewilligten Kapitals ausgestattet.
Im Rahmen einer Zinsanpassung können die Kunden dann in allen Fällen optional eine einmalige, kostenfreie Sondertilgung im Zeitpunkt der Anpassung erbringen. Wird diese Option vereinbart, handelt es sich um eine verpflichtende Tilgung.
Daneben kann bis zur Höhe von maximal 4% des Restkapitals im Zeitpunkt der Anpassung eine jährliche Sondertilgungsoption vereinbart werden. Der gewählte Sondertilgungsbetrag bleibt für den Zeitraum der Zinsbindung konstant. Die Sondertilgung kann pro Kalenderjahr erfolgen, somit auch im Jahr der Anpassung und im Jahr des Zinsbindungsendes. Nicht ausgeübte Sondertilgungsrechte verfallen und können in Folgejahren nicht nachgeholt werden.
Das Bestehen von Sondertilgungsrechten spielt für unsere Kunden (i.d.R. junge Familien mit mindestens einem Kind) oft eine ganz zentrale Rolle im Rahmen ihrer Entscheidung zur Anschaffung einer Immobilie. Tatsächlich nutzen aber nur verhältnismäßig wenige Darlehensnehmer in den ersten 10 Jahren bestehende Sondertilgungsrechte, was sich wohl überwiegend mit der genannten Kundenstruktur begründen lässt.
Neu vereinbarte Sondertilgungsrechte (nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibung) werden hingegen regelmäßig ausgeübt. Insbesondere Einmalzahlungen, wie Weihnachtsgeld oder Prämienzahlungen werden hierbei zur Reduzierung des Restkapitals verwendet.
Im Bereich der sozialen Mietwohnraumförderung (Förderprogramm Wohnungsbau BW) werden innerhalb der ersten Zinsfestschreibungsphase ebenfalls keine Sondertilgungsrechte angeboten.
Bei den ergänzenden Darlehen können laufende Sondertilgungsrechte vereinbart werden. Die L-Bank bietet dem Kunden anstatt eines Sondertilgungsrechts ebenfalls die Möglichkeit an, die laufende Tilgung zu erhöhen.
Die BayernLabo reicht Darlehen mit Sondertilgungsmöglichkeiten aus.
Zu den Fragen:
1) Sind diese an bestimmte Darlehnshöhen gebunden?
Antwort BayernLabo: Nein
2) Wie wird die Sondertilgungsoption von den Kunden genutzt?
Antwort BayernLabo: Ja
Wieviel Prozent der Kunden nehmen tatsächlich eine Sondertilgung während der Laufzeit vor?
Antwort BayernLabo: Eine Auswertung dieser Zahl ist in der BayernLabo mit erheblichem Aufwand verbunden, da in dieser Bewegungsart auch Rückzahlungen zum Konditionsbindungsende abgebildet werden.
3) Wenn Sondertilgungen vorgenommen werden, mit welcher Häufigkeit? (z.B. jährlich, einmalig)
Antwort BayernLabo:
Sondertilgungen sind bisher nur bei den mit Treuhandmitteln finanzierten Darlehen möglich.
Im Bayerischen Wohnungsbauprogramm zur Förderung von Eigenwohnraum kann das Darlehen – zusätzlich zu den regelmäßigen Tilgungsleistungen – ganz oder teilweise in Beträgen von mindestens 1.000,00 Euro am Ende jedes Monats, zusammen mit der Leistungsrate zurückgezahlt werden.
Im Bayerischen Wohnungsbauprogramm zur Schaffung von Mietwohnraum – Einkommens- und Aufwendungsorientierte Förderung – kann der Darlehensnehmer ganz oder teilweise in Beträgen von mindestens 2.500 EUR am Ende jedes Leistungshalbjahres, zurückzahlen.
Die BayernLabo ist nicht verpflichtet, während eines Leistungshalbjahres eingehende Rückzahlungsbeträge entgegenzunehmen, es sei denn, die Leistung für dieses Leistungshalbjahr wird noch in voller Höhe entrichtet.
Grundsätzlich sind bei der sozialen Wohnraumförderung jederzeit uneingeschränkte Sondertilgungsmöglichkeiten gegeben.
Im Retailgeschäft haben wir unsere Prozesse und Produkte mittlerweile so ausgelegt, dass nur noch bei einem Produkt eine Sondertilgungsmöglichkeit von 10% p.A. auf das Ursprungskapital gegeben ist. Dieses Darlehen geben wir mit einem Margenaufschlag von 0,25% aus. Es nutzen allerdings nur weniger als 5% unserer Kunden diese Darlehensvariante, welche dann aber auch überwiegend Ihr Sondertilgungsrecht nutzen.
1. Nein, Sondertilgungen können in beliebiger Höhe zu jeder Zeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung geleistet werden.
2. Bezogen auf die Anzahl der Darlehensnehmer nahmen in 2018 etwa 7,5 % Sondertilgungen vor. Je nach Fördersegment zeigen sich Unterschiede; im Eigenheimbereich sind es rund 8 % und bei der Mietwohnraumförderung etwa 5 %.
3. Außerplanmäßige Tilgungen gehen täglich bei uns ein. Hierbei handelt es sich in der Regel um vollständige außerplanmäßige Tilgungen; in eher seltenen Fällen nimmt der Kunde eine Teilrückzahlung vor. Die Verteilung der Geldeingänge erstreckt sich über das ganze Jahr ungleichmäßig: Spitzen liegen im Januar, Juni und insbesondere im Dezember eines jeden Jahres.
Eigenheim
Vorzeitige Rückzahlungen bis zu 10 % des ursprünglichen Darlehensbetrages sind ab dem zweiten Kalenderjahr nach Vollauszahlung je Kalenderjahr ausschließlich zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen möglich, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Sondertilgungsmöglichkeiten für kommende Jahre können nicht vorgezogen, nicht ausgenutzte Sondertilgungsmöglichkeiten vergangener Jahre können nicht nachgeholt werden. Bei Teilrückzahlungen bleibt die Höhe der Monatsleistung unverändert.
Mietwohnungsbau
Der Investor darf grundsätzlich jederzeit Außerplanmäßige Tilgungen leisten. Es werden – bis auf die Fälle, die die Zinssenkung von Seiten des Finanzministeriums in Anspruch genommen haben und für 10 Jahre auf das Sondertilgungsrecht verzichtet haben – keine Vorfälligkeitsentschädigungen berechnet.
Zu 1)
Außerplanmäßigen Tilgungen sind nicht an bestimmte Darlehenshöhen gebunden. Im Eigenheimbereich ist eine Sondertilgung nur bis zu 10 % pro Kalenderjahr möglich.
Zu 2)
Eine genaue Angabe können wir Ihnen leider nicht nennen. Im Eigenheimbereich haben wir einen sehr geringen Prozentsatz an Kunden, die Sondertilgungen vornehmen. Im Bereich Mietwohnungsbau wird die Sondertilgungsmöglichkeit jedoch im Treuhandgeschäft sehr häufig genutzt, im Eigengeschäft ist es bislang eine sehr seltene Ausnahme.
Zu 3)
In der Regel erfolgen Sondertilgungen jährlich. Kunden die jeden Monat außerplanmäßige Tilgungen vornehmen, werden versucht auf den Jahreszyklus umzustellen.