Grundschuldsicherung
Bei Darlehen mit Grundschuldabsicherung sichern wir zur Ausnutzung des erstrangigen Rahmens durch Hausbanken die Förderdarlehen häufiger auf anderen Ersatzobjekten (Nichtförderobjekten) ab. Zur Sicherstellung des vollen Erhalts der Miet- und Belegungsbind über die gesamte Laufzeit auch im Falle der Insolvenz des Fördernehmers sehen wir grundsätzlich die Notwendigkeit der Eintragung von IFB-Grundschulden auch auf dem Förderobjekt.
Wie verhalten sich andere Banken dazu? Wird eine derartige Notwendigkeit ggf. auch bei Zuschussvergabe für Objekt mit Miet- und Belegungsbindungen gesehen?
Grundsätzlich erfolgt die Absicherung von Förderdarlehen bei der Vergabe am Förderobjekt an rangbereiter Stelle. Teilweise wurden von Wohnungsunternehmen zwecks Optimierung und Neuordnung der Sicherheiten in Darlehensportfolien und damit verbundener Schaffung von Freiräumen für anstehende Bestandsverbesserungen eine Neuordnung (Pfandfreigaben, Trennung mehrerer Gläubiger auf einzelne, dann alleinige Sicherungsobjekte) beantragt. Sofern durch die danach verbleibenden Grundpfandrechte eine werthaltige Deckung der Restvaluten dargestellt werden konnte, wurde bislang in Einzelfällen diesen Anträgen stattgegeben. Einer danach vermiedenen Vollablösung steht der verlorene, nur noch über Aktensichtung rekonstruierbare Objektbezug gegenüber. Zuschüsse werden nicht grundpfandrechtlich gesichert. Die Belegungs- und Mietpreisbindung ist über den öffentlich rechtlichen Zuwendungsbescheid und den Darlehensvertrag gegeben.
Im Regelfall erfolgt die Besicherung am Förderobjekt und zwar im Nachrang zu weiteren Finanzierern.
Aufgrund eines besonderen Kunden hat die WIBank bisher nur einmal nicht am Förderobjekt besichert. Bei Zuschüssen wurde die Grundschuldsicherung in der Vergangenheit abhängig von der Höhe des Zuschusses gemacht und bei Darlehen größer 150.000 € vorgenommen.
Sofern eine Absicherung auf dem geförderten Objekt – im Nachrang nach weiteren zur Finanzierung aufgenommenen Kapitalmarktdarlehen – nicht ausreichend ist, geht die Bay-ernLabo dazu über, sowohl das geförderte Objekt als auch das Zusatzobjekt (= Ersatzobjekt ) mit der Grundschuld für die BayernLabo zu belasten.
Die Belegungs- und Mietpreisbindung ist allein durch den öffentlich rechtlichen Förderbescheid und den Darlehensvertrag gegeben. Wenn die Absicherung nur auf einem Er-satzobjekt vorgenommen wird, müsste nach unserer Auffassung auch die Eintragung einer Vormerkung in Abt. II des Grundbuches an dem geförderten Objekt ausreichen.
Grundsätzlich sichern wir in Rheinland-Pfalz die Darlehen der Mietwohnraumförderung– wenn auch in der Regel an nachrangiger Stelle – am geförderten Objekt. Ausnahmen hiervon erfolgen nur in begründeten Ausnahmefällen.
Bei Zuschüssen in den Programmen Konversion und Wohnen in Orts- und Stadtkernen wird der eventuelle Rückforderungsanspruch am geförderten Objekt im Range nach anderen, der Finanzierung der Kosten dienenden Fremdmittel, dinglich gesichert.
Im Zuschussprogramm Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten sind die Bindungen durch die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs rangbereit zu sichern.
Im Übrigen werden zur Sicherung der Miet- und Belegungsbindung keine weiteren Sicherungen, insbesondere über Grundschulden vorgenommen. Hierzu sehen wir bisher aufgrund der Regelungen in unserer Förderzusage, die einen expliziten Hinweis auf § 7 Abs. 3 LWoFG Rheinland-Pfalz enthalten, keine Veranlassung.
Darlehen der Investitionsbank Berlin sind grundsätzlich am geförderten Objekt dinglich zu sichern. Wird dabei der Beleihungsauslauf gemäß Risikostrategie überschritten, fordern wir weitere Sicherheiten. Dies können Grundschulden auf Zusatzobjekten sein. In Ausnahmefällen kann auf Antrag des Kunden die Absicherung auf einem Ersatzgrundstück erfolgen. Die Entscheidung hierüber liegt im Ermessen der IBB.
Um die Mietpreis- und Belegungsbindung der geförderten Objekte für die gesamte Dauer des Förderzeitraums sicherzustellen, haben wir in der Vergangenheit beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in den Grundbüchern eingetragen. Die neueren WFB sehen dies nicht mehr vor. Hiernach wird die Mietpreis und Belegungsbindung in einem öffentlich-rechtlichen Förderdarlehensvertrag vereinbart, der auch die Einräumung eines Vorkaufsrechtes für das Land Berlin an dem geförderten Objekt für die gesamte Dauer des Förderzeitraums vorsieht.
In Sachsen werden derzeit keine Darlehen mit Mietpreis- und Belegungsbindung vergeben.
Grundschulden zur Sicherung von Förderdarlehen über 50.000 EUR (öffentlich-rechtliche Darlehen ohne Mietpreis- und Belegungsbindung – Bewilligung bis 2016) wurden grundsätzlich immer am Förderobjekt an rangbereiter Stelle eingetragen. Im Einzelfall konnten auch freie Grundschuldteile zur Sicherung genutzt werden bzw. war die Absicherung auch auf einem nicht zu fördernden Objekt des Antragstellers möglich, sofern dadurch eine werthaltigere Sicherung gegeben war.
Zuschüsse nach der RL gebundener Mietwohnraun sind lt. Richtlinie des Ministeriums wie folgt zu sichern;
„…3. Zuschusssicherung
Die Zuschüsse müssen für die Dauer der Mietpreis- und Belegungsbindung durch Eintragung einer Grundschuld an den geförderten Wohnungen zugunsten der Gemeinde, in deren
Zuständigkeitsgebiet die geförderte Wohnung gelegen ist, an erster Rangstelle oder im Gleichrang oder im Rang nach den Grundpfandrechten, die zur Sicherung der Finanzierung des geförderten Vorhabens erforderlich sind, gesichert werden. Sofern es sich bei den im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Grundpfandrechten um Grundschulden handelt, muss sichergestellt werden, dass ein Aufrücken des Grundpfandrechts für die Zuschüsse nach erfolgter Tilgung der im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Darlehen erfolgt.
Diese dingliche Sicherung kann ersetzt werden durch eine entsprechende unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft einer Bank, einer Sparkasse oder eines anderen
Kreditunternehmens, sofern das Kreditinstitut oder der Kreditversicherer eine Zulassung hat in der Europäischen Gemeinschaft oder in einem Staat der Vertragsparteien des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder in einem Staat der Vertragsparteien des WTO-Übereinkommens über das öffentliche Beschaffungswesen.
4. Sicherung der Belegungsrechte
Die vereinbarten Belegungsrechte müssen für die Dauer der Mietpreis- und Belegungsbindung als beschränkt persönliche Dienstbarkeit an der geförderten Wohnung im Grundbuch zugunsten der Gemeinde eingetragen werden. …“
Potsdam sichert alle Zuwendungen (Darlehen und Zuschüsse) mit einer Grundschuld ab. Dabei ist deren Eintragung im Rang nach ggf. weiteren zur Gesamtfinanzierung erforderlichen Grundschulden von Fremdinstituten zulässig.
Die Grundschulden der ILB lasten regelmäßig auf den Grundstücken des Förderobjekts. Bei ILB-eigenen Finanzierungen ist in Einzelfällen auch die zusätzliche Belastung weiterer Grundstücke möglich, insbesondere bei niedrigen Beleihungswertausläufen.
Mietpreis- und Belegungsbindungen sichert Potsdam aber schon lange nicht mehr grundbuchlich ab. Das geschah nur in 90er Jahren in Abt. II.
In der Neubauförderung erfolgt die Absicherung der Förderdarlehen im Wesentlichen grundbuchlich nachrangig (Hypothek). Die neu einzutragenden vorrangigen Grundschulden sichern dabei ausschließlich Darlehen ab, die zur Finanzierung des geförderten Objekts dienen.
Die Absicherung von Fördermitteln durch Eintragung einer Hypothek auf Ersatzobjekten erfolgt in Einzelfällen bei wirtschaftlich schwachen Kunden oder wenn die NRW.BANK feststellt, dass das Förderobjekt nicht werthaltig genug ist.
In jedem Fall erfolgt die Eintragung unserer Hypothek auf dem Förderobjekt, um durch die im Grundbuch genannte Gläubigerbezeichnung „NRW.BANK“ auf die Förderung hinzuweisen, so dass Dritte erwarten können, dass die geförderten Wohnungen über eine Mietpreis- und Belegungsbindung verfügen.