Aktuell mehren sich Anfragen von (neu gegründeten) Gesellschaften (oft sogenannte „Projektgesellschaften“ z.B. einer GmbH oder GmbH & Co. KG) im Bereich des Geschosswohnungsbaus. Wenn die Bonität einer Gesellschaft es erforderte, hat die BayernLabo bislang eine 100%-ige Dauerbürgschaft (früher: Mithaft) der wirtschaftlich berechtigten Privatperson(en) verlangt, die hinter der Gesellschaft steht/stehen bzw. des geschäftsführenden Gesellschafters einer GmbH. Diese Praxis wird zunehmend kritisch hinterfragt, gelegentlich wird die Bürgschaftsübernahme auch verweigert.
München interessiert, wie Sie bei der Kreditwürdigkeitsprüfung/Bonitätsprüfung bei neu gegründeten Gesellschaften verfahren?
Auch im LFI M-V ist bedingt durch eine Förderung von Neubauvorhaben mit Zuschüssen (Schaffung von belegungsgebundenen Mietwohnungen) eine Besicherung nicht vorgesehen. Die Gewährung eines nicht rückzahlbaren Zuschusses erfolgt als Projektförderung zur Deckung der Gesamtausgaben im Wege der Anteilfinanzierung. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung, immer bezogen auf das jeweilige Projekt, wird auf die Ausgeglichenheit der Aufwendungen und Erträge abgestellt. Eine Bonitätsprüfung von (neu gegründeten) Gesellschaften erfolgt nicht.
Auch die NBank beobachtet im sozialen Wohnungsbau vermehrt Anfragen von Objektgesellschaften, bei denen die Gesellschafter über ihre Eigenkapitaleinlage hinaus nur auf den Blankoanteil beschränkt oder gar nicht haften wollen. Bisher haben wir von den Gesellschaftern stets eine 100 %ige gesamtschuldnerische Bürgschaft verlangt.
Um der aktuellen Entwicklung Rechnung zu tragen, erarbeiten wir derzeit einen Prozess, durch den bei der Kreditwürdigkeitsprüfung primär auf das Finanzierungsobjekt abgestellt werden kann.
Dieser hat folgende Eckpunkte:
• Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung wird im Wesentlichen auf die nachhaltige und zukünftige Kapitaldienstfähigkeit abgestellt. Diese ist gewährleistet, wenn die Überdeckung noch Reserven beinhaltet um außerordentliche Einflüsse bzw. leichte Verschlechterungen abzudecken. Je nach Rating sind besondere Anforderungen an die Kapitaldienstgrenzenauslastung zu stellen.
• Bei einer Objektfinanzierung sind Blankoteile nur vertretbar, wenn die Gesellschafter dafür haften.
• Das Fertigstellungsrisiko ist als vertretbar zu beurteilen, wenn der Objektentwickler eine entsprechende Objekterfahrung nachweisen kann und seine Zuverlässigkeit gegeben ist (keine Negativmerkmale).
• Für Rückfragen steht Ihnen Herr Stefan Wetzel aus dem Kreditrisikomanagement der NBank unter der Durchwahl 0511-30031-310 zur Verfügung.
Auch in Bremen gibt es häufiger Anfragen von neu gegründeten Gesellschaften im Bereich des Geschosswohnungsbaus. Es werden die üblichen Bonitätsunterlagen wie die Eröffnungsbilanz, Umsatzpläne, Planbilanzen bzw. Liquiditätspläne etc. angefordert. Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung stellen wir schwerpunktmäßig auf den Cashflow des Objektes ab. Der Cashflow muss sich unter Berücksichtigung einer Verwaltungskosten- und Instandhaltungskostenpauschale sowie einem Mietausfallrisiko durchgängig für den Betrachtungszeitraum positiv gestalten. Zu erwähnen wäre noch, dass wir mindestens eine Eigenkapitalbeteiligung von 15% der Gesamtkosten verlangen.
Die L-Bank beschränkt sich bei der bei Kreditbeurteilung ausschließlich auf das zu fördernde Objekt. Da aufgrund der geringen Fördermiete der Beleihungswert im Vergleich zu Marktobjekten relativ gering ausfällt, entsteht zusätzlich zu der fehlenden Bonität ein Beleihungsproblem. Die in diesem Umfang gemachten Vorschläge hinsichtlich der Beteiligung des Landes oder der Kommunen durch Übernahme einer Bürgschaft wurden bisher weder unterstützt noch umgesetzt.
Nachdem mittlerweile in Baden-Württemberg die Option besteht, die Förderung teilweise oder vollständig in Form eines Zuschusses zur Verfügung zu stellen, hat sich diese Problematik etwas entschärft.
Gleichfalls stellen wir in Berlin fest, dass die Initiatoren oder auch wirtschaftlich Berechtigten wie bspw. geschäftsführende Gesellschafter immer weniger bereit sind, persönliche Haftungen in Form einer Bürgschaft zu übernehmen. Solche Finanzierungen, bei der es lediglich eine Projektgesellschaft in Form einer GmbH oder GmbH & Co. KG mit einem Mietobjekt ohne Haftungszugriff auf Dritte gibt, nennen wir „non recourse Finanzierungen“.
Wie geht die IBB damit bei der Kreditwürdigkeitsprüfung/Bonitätsprüfung um ?
• Die üblichen Unterlagen wie Eröffnungsbilanz/Jahresabschluss/Zwischenabschlüsse etc., Gesellschaftsvertrag, Gesellschafterliste, Registerauszüge sind einzureichen und werden ausgewertet.
• Fokussierung auf Objektunterlagen, da der cashflow im Wesentlichen aus dem/n Objekt(en) kommt. Der cashflow ist wichtig für die Immobilienbewertung. Beleihungswertauslauf nicht über 100 %.
• Da bei diesen Gesellschaften i.d.R. ein Bonitätsrating wenig Sinn macht, wird ein Projektrating erstellt. Je nach Rating besondere Anforderungen an die Kapitaldienstfähigkeit (mind. 105 %)
• Sofern ein Haftungszugriff auf Gesellschafter oder andere Dritte nicht möglich ist, wird vertraglich regelmäßig eine sogenannte „Wasserfallregelung“ in den Verträgen vereinbart, die eine Zahlungsfolge bis zu einem Ausschüttungsverbot sicherstellt.
• Werden in die Finanzierung Gesellschafterdarlehen eingebunden, so haben diese im Range zurück zu treten. Regelmäßig Abschluss einer „Intercreditor-Vereinbarung“.
Die IFB Hamburg verzeichnet seit längerem und zunehmend Förderanträge von Projekt-/Objektgesellschaften. Kernpunkte unserer Leitlinie für diese Kundengruppe sind ein definierter max. Rangauslauf und/oder eine erhöhte Tilgung, Nachweis der einzubringenden echten Eigenmittel sowie durchgängig positive Cash Flows der Immobilie über den gesamten Betrachtungszeitraum.
Für Rückfragen steht Frau Harjes, die Leiterin des Kreditreferats, unter der Durchwahl 040/24846-399 zur Verfügung.
Potsdam strebt primär Engagements mit bekannten Partnern an. Bei neuen Kreditnehmern sind wir eher zurückhaltend. Sollten sich jedoch neue Geschäftskontakte abzeichnen, würde Potsdam ähnlich wie Kiel agieren.
Auch Nordrhein-Westfalen sieht sich häufiger mit Anfragen (neu gegründeter) Gesellschaften im Bereich des Geschosswohnungsbaus konfrontiert.
Gerne steht die NRW.BANK als Gesprächspartner zur Verfügung: Ansprechpartner ist Herr Thomas Stausberg (Abteilungsleiter Beratung/Bonitätsprüfung) 0211-91741-1828, thomas.stausberg@nrwbank.de.
Eine pauschale Antwort können wir nicht geben.Aufgrund
– der fehlenden Eigenbonität von neu gegründeten Gesellschaften
– den beschränkten Haftungsverhältnissen (z.B. bei GmbH & Co.KGs)
– der Gefahr der Verschiebung von Vermögensverhältnissen (z.B. bei GbRs)
ist es jedoch überwiegend so, dass wir verlangen, dass die geschäftsführenden Gesellschafter zusätzlich zur Projektgesellschaft ebenfalls Darlehensnehmer (also nicht „nur“ Mitverpflichtete) werden.
Bei Kreditwürdigkeitsprüfung stellen wir i.d.R. primär auf die Kapitaldienstfähigkeit (KDF) des Objektes ab, bei fehlender Bonität/Substanz der Projektgesellschaft oder nur knapper KDF liegt dann aber der Fokus auf der Bonität der weiteren Darlehensnehmer/Gesellschafter.