In Nordrhein-Westfalen muss der Antragsteller für Fördermittel nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land NRW (WFNG NRW) entweder Eigentümer oder Erbbauberechtigter eines geeigneten Baugrundstücks sein oder durch die Gewährung der Fördermittel werden.

Darüber hinaus muss der Förderempfänger auch Bauherr im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 WFNG NRW sein, d. h. er muss das Bauvorhaben auf eigene oder fremde Rechnung im eigenen Namen durchführen oder durch Dritte durchführen lassen (Herr des Baugeschehens sein).

In den vergangenen Jahren traten vermehrt Projektentwickler und Bauträger als Grundstückseigentümer oder Grundstücksinteressenten auf, die z. T. für ihre Kunden die Förderangebote der sozialen Wohnraumförderung nutzen wollen oder in einigen Kommunen durch die sogenannte „Quotenregelung“ dazu gezwungen sind, zu einem festgelegten Prozentsatz auch Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindung mit zu errichten.

Projektentwickler und Bauträger gehen von ihrem Geschäftsmodell her in der Regel von einer Veräußerung der Immobilie an Kapitalanleger aus und sind daher an einer eigenen Inanspruchnahme der langfristigen Fördermittel nicht interessiert.

Der Käufer erfüllt hingegen die derzeitigen Fördervoraussetzungen für eine Antragstellung und Inanspruchnahme der Fördermittel für eine noch zu errichtende Immobilie nicht. Wie oben dargelegt ist das Förderverfahren in der Mietwohnungsbauförderung auf den Bestandshalter – kumulativ – als Grundstückseigentümer, Bauherr und späteren Vermieter abgestellt. Es fehlt bisher an einem Förderangebot, welches auch Kapitalanlegern die Möglichkeit bietet, neue Wohnungen zu kaufen und hierfür selbst Fördergelder in Anspruch nehmen zu können.

Der zurzeit gangbare Weg ist die Inanspruchnahme der Fördermittel zunächst durch den Projektentwickler oder Bauträger und spätere Übertragung der Mittel auf einen Erwerber. Diese Handhabung verursacht in der Praxis jedoch neben einer doppelten Bonitätsprüfung weitere Probleme.

Genannt seien hier beispielhaft die fehlende langfristige Gesamtfinanzierung beim Bauträger unter Einsatz des geforderten Eigenkapitals, u. U. für die NRW.BANK als Nachranggläubigerin durch Globalgrundschulden problematische Grundbuchsituationen vor endgültiger Übertragung an den Käufer sowie erhöhte Eigenkapitalanforderungen an den Käufer zur Bezahlung der Bauträgermarge und der Grunderwerbsteuer. Hinzu kommt, neben dem Vermarktungsrisiko als solches, das Risiko für den Projektentwickler/Bauträger und die NRW.BANK, das der Erwerber die für die Schuldübernahme erforderliche Bonität nicht vorweisen kann, so dass der Projektentwickler unfreiwillig selbst zum Bestandhalter wird.

Die NRW.BANK interessiert:

  1. Gibt es in den anderen Ländern ähnliche gesetzliche Vorgaben hinsichtlich der Eigentümer- und Bauherreneigenschaft und ggf. Erfahrungen mit der Umsetzung von Projektentwickler und Bauträgermaßnahmen in der Mietwohnungsbauförderung?
  2. Gibt es in den anderen Ländern Förderangebote für den Erwerb von neu errichteten fertig gestellten Mietobjekten oder Mietwohnungen und wie sind diese gestaltet?